问
您好，我家在斑竹园镇街道有一处1998年的自建门面房，该房产仅有当时办理的土地使用证（用途为住宅、经商，使用权类型空白），现在我们想办理房产证用于过户，得知需要补缴约550元/平米的土地出让金和12.5%的过户费，请问收费标准具体出自哪里？针对这类90年代的老自建房，现在补缴如此高额的土地出让金是否合理？这种历史遗留问题，能否申请出让金减免？麻烦领导帮忙解答，谢谢！
答
尊敬的来信人，您好！
针对您反映1998年自建门面房办理不动产权证、补缴土地出让金及过户收费相关诉求，现结合政策文件逐一答复如下：
一、关于土地出让金收费标准政策依据
（一）国家法律依据
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。您房屋土地证使用权类型空白，属历史遗留划拨类用地性质，补办不动产登记、过户需依法补缴出让金。
（二）地价定价文件依据
依据金政〔2024〕15号《金寨县人民政府关于公布金寨县城区及乡镇国有建设用地、集体建设用地、农用地基准地价和城区标定地价的通知》。文件明确斑竹园镇国有建设用地划分一、二级地块：一级地为东至南流河、南至南流河、西至汽车站西侧道路、北至中心卫生院北侧范围；其余集镇规划区范围均为二级地。经核查，您户房屋位于斑竹园镇二级地块范围内。
（三）基准地价与出让金计算标准
根据金政〔2024〕15号《金寨县人民政府关于公布金寨县城区及乡镇国有建设用地、集体建设用地、农用地基准地价和城区标定地价的通知》规定：斑竹园镇二级地商业用地基准地价为540元／㎡、住宅用地基准地价为385元／㎡。土地出让金核算公式：土地出让金＝商业用地面积×商业基准地价＋住宅用地面积×住宅基准地价，最终以土地评估结果为准，您了解的约550元／㎡标准，与我县现行基准地价政策基本吻合。
（四）历史遗留自建房补办办证政策依据
根据金政办〔2018〕4号《金寨县人民政府办公室关于乡镇集镇规划区国有土地上群众自建房有关问题的处理意见》文件规定，乡镇集镇规划区国有土地上群众自建房屋，仅有土地使用证，用途为住宅、经商，使用权类型空白，需办理不动产登记的，商业用地必须按申请补办土地审批手续时土地市场评估价补交土地出让金，补办协议出让土地审批手续，方可办理不动产权证书。
二、关于土地出让金收费合理性及减免问题
根据国办发〔2006〕100号《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》文件规定，任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。故您户需严格按地价评估价格依规足额补缴。
三、关于12.5％过户相关税费咨询
您咨询的房产过户12.5％相关税费标准、征收依据及减免政策，请直接咨询金寨县税务局，咨询电话：0564－7165177，可详细核实税费构成、收费文件依据及相关优惠政策。
四、办理建议
您可按自建房办证流程，先按评估地价核算标准补缴土地出让金、完善审批手续，办理不动产权证；后续过户税费直接向县税务局咨询确认即可。
感谢您对我们工作的理解和支持。
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