加强小区管理提升小区综合管理品质

加强小区管理提 升小区综合管理品质 为切实加强我县住宅小区管理工作，不断规范物业服务行为，维护业主合法权益，努力构建与城市管理相适应的物业服务新机制。随着城管体制改革推进，2018 年金寨县城市管理行政执法局专门成立物业管理服务中心，加大对物业的监管力度。在县委、县政府的领导下，城区小区物业服务和小区环境秩序管理得到了一定的提升，居民的规则意识、文明意识和满意度也在不断提高。 一、金寨城区小区管理现状 目前我县新老城区有物业服务的小区共35个，物业服务企业23家，建筑面积约490万平方米，从业人员约1500余人，截至目前共成立业委会共19个。由于我县城市化建设的步伐加快，房地产行业的快速发展，建设了大批住宅小区。随着县城人口剧增，加之我县物业服务起步较晚，物业服务水平不高，各种问题层出不穷，矛盾不断，使物业管理行业越来越受关注。主要体现在: (一)规划设计和建设缺陷。一是部分露台、(走廊)未封闭，雨雪天气楼内无法正常通行;二是无非机动车停车位、充电桩，非机动车乱停乱放和“飞线”充电现象严重，影响小区环境秩序和居民人身财产安全:三是机动车车位规划设计比例不足或设计不合理，特别老旧小区多数无机动车停车位;四是地下车库产权不明晰，管理矛盾突出。 (二)基础设施损坏严重，保养维修不及时，质保金不能发挥作用。一是老旧小区多数房屋漏水，各类管道和相关网线老化、绿化缺失、监控设备陈旧(部分没有)现象较为严重: 二是新建小区建设监管不规范、质量保证金使用不及时、不规范。各新建小区刚刚交付就存在较多的房屋渗(漏)水、外墙脱落、电梯故障、窨井盖破损、雨污水管下沉断裂等现象，而出现质量问题后，建设单位不能及时有效的维修，业主投诉不断，意见较多，矛盾突出。虽然得到维修，但且至今为止还未启用过质量保证金，质保金发挥作用不明显。 (三)物业企业服务水平差。一 是选聘物业企业不规范。主要是前期物业不按规定程序招标，违法选聘物业，造成物业与开发商沆瀣一气，敷衍业主，保质期一过，留下一个烂摊子;二是物业企业从业人员基本素质不高，从业人员年龄普遍老化、文化水平低、服务理念缺失、业务能力差，不会服务管理。 (四)小区管理无抓手。一是小区无业委会。截至目前为上，城区近60个小区，成立业主委员会的只有三分之一，其中数业委会自成立五六年未开展过工作(部分业委会成员实际:已改变了居住地)名存实亡。二是业主委会成员基本素质不 不能领导业主正常开展工作，在小区管理中发挥作用不明甚至发挥反作用，影响小区的正常管理。 (五)业主规则意识差，法律意识淡薄。部分业主只享受服务，不愿遵守规则和缴纳费用。 如擅自改变车库、储藏室使用用途、违法搭建、乱停乱放、私拉乱接、毁绿种菜等现象时有发生，只要物业未能实现其意图都是其拒绝缴纳物业费用的理由。 二、深入探索小区管理新模式，不断提升小区综合管理水平安居才能乐业，小区管理涉及千家万户，加强小区管理，既是创建文明城市的基础，又是提高居民生活质量的需要。县城管局自2018年接管小区物业以来，为进一步规范物业管理，促进我县物业行业良性发展，县城管局投入大量的人力物力财力，积极探索小区管理新模式，强化物业管理宣传，加大物业人员培训，坚持以老旧小区改造为抓手，深入小区开展综合环境整治，不断提升小区管理服务水平，让城区居民群众的居住环境得到了极大的改善。 (一)开展老旧小区综合环境改造 1、真抓实干，推进老旧小区改造民生工程落细落实我县梅山老城区部分小区始建于上世纪九十年代，由于建筑时间较长，部分房屋存在墙体破损、屋顶渗水、下水道堵塞等问题，这些问题给所居住群众的生活带来严重影响。鉴于这一情况， 在省市有关部门的关心支持下，我县自2017年开始利用民生工程近7535万元专项资金，有计划的对部分小区突出问题实施改造。 一是投入资金2125万元对老城区瑞祥、金武、丽景等3个老旧小区的屋面、外墙、雨污管网、防盗窗等进行了彻底改造，还解决了物业用房、路灯、监控、空调外机防护等问题，这些项目共惠及居民681户，建设面积达到76000平米。这些工程全部在2017年实施完成。 二是投入5410万元对安置一区、安置三区、安置四区3个小区270400 平来进行改造，惠及74栋楼2330户居民，共做防水24000平米，改造墙面185800平米，硬化地面8900平米，维修下水道8816米，改造化粪池173处，增加机动车辆停车位623个、非机动车充电停车棚18个、晾晒衣架659组、健身场地8处，绿化地面17100余平方米，增设监控519个，增加消防设施100个，安装路灯244盛。这些工程也全部在2018年内完成。 2、全面提升，力促城区物业小区升级改造功能完善 根据县委县政府2019年“小区物业服务提升年”要求，针对我县城区住宅小区存在雨污管道、路灯等基础设施损坏严重，停车位、充电桩等功能性缺失以及老城区居民聚集区也存在道路通行、私搭乱建、雨污管道堵塞、照明及公共保洁缺失等问题，在财政十分紧张的情况下，我县自筹资金3300余万元对龙城、凤城、世纪新城、龙岗家园等25个小区实施了功能性提升改造。此次提升改造项目涉及小区255余万平米，惠及居民14380户，其中新建机动车位1200个、非机动车位为540个、充电桩约1900个，增设监控650个，安装路灯为530个，维修或新设地下管网8200米，整修路面12000平方米等。另外还对老城区居民聚集区公共设施予以维修。目前东方龙城、金色时代佳园等多个小区已完成改造任务。 3、严格措施，确保民生工程质量过硬群众受益 为顺利实施此项民生工程，我具采取一系列方式推进小区改造提升工作。一是加强组供领导， 城立了由分营共镇共分员长，县文明办、县域管局、梅山镇分管负史人为副组长，市监、住建，规划，柏山镇政府、城营肠为成员的领导组，九强对老旧小区改遗提升工作的组织领导，搞好协循配合，确保此项工程顺利实施。二是开展调查研究，广泛征求群众意见，专门印发《征求意见函》，到居民家中了解群众的真实想法与蜜求:召开业主委员会、物业公司、居民代表及网格员的专题会议，广泛听取大家的意见或建议，宣传老旧小区改造的重要意义，争取居民的最大理解与支持。三是周密制订方案，根据小区现状及居民的意见建议，聘请皖西学院设计专家完成改造项目规划设计，制定各小区改造提升《实施方案》，重点解决居民房顶外墙渗水、非机动车充电、停车位不够、雨污管道堵寒和类化池损坏等突出问题。四是严格实施项目。按照政府投资项目有关管理规定，我县对老旧小区改造提升工程严格实施招投标程序，在公共资源交易平台公开招标，确定有资质的施工单位按要求施工，确保有限的民生工程资合用在刀刃上。 (二)强化相关法律法规宣传，促使业主了解物业政策县城营局根据相关法律法规汇编并印发了(致广大业主的封信》向各小区业主共放3万会的:为坝范城区养大，发放《规范城区养犬管理公告》4万余份，同时通过深入小区，开展现场宣传、走访宣传、电视宣传、微信公众号推广等多种形式，积极宣传物业相关知识，为业主答疑解惑。通过宣传，使广大业主对物业服务的权利与义务有所了解，为创城奠定了一定的基础。 (三)加强物业从业人员培训，提升服务水平 先后多次组织全县物业服务企业负责人、项目经理、保洁主管、保安队长参加培训会，通过图文并茂、理论结合案例的方式，为物业服务人员讲解了《物业管理法律法规》《物业管理概述》《物业消防管理概述》《设施设备管理概述》《电梯维护与使用》《规范物业财务账目》等相关知识。重点对《安徽省物业管理条例》《安徽省住宅区物业服务标准》进行培训，并邀请县文明办、消防大队、电梯检测中心等部门相关负责人从行业管理角度进行培训。经过培训，使物业服务企业中层人员明白物业是于什么的，物业应当怎么干，特种设备的使用及维护，以此来提升物业服务企业服务水平。 (四)制定细则，严格考评，不断规范物业行为。一 是制定出台《金寨县物业服务企业考评细则》，并每季度组织对各住宅小区进行检查考评，对排名靠后的物业服务企业进行约谈，并纳入年终考评，督促物业服务企业及时整改，提升物业服务管理水平。二是联合县消防大队对小区消防设施设备进行专项检查， 会同文明办开展文明小区，文明楼梯道的评比工作，通过一系列的检查、评比活动，不断促进物业服务企业服务水平，改善小区内环境卫生，提升居民幸福指数。三是出台《金寨县城管局城区违法建设查处工作暂行规定》，加强小区规划执行管理力度及日常巡查频次，对小区违法建设零容忍，发现一起拆除一起，坚决遏制小区违法建设发生。 小区管理是一项社会性强、涉及面广的工作，其好坏程度直接关系到市民生活、城市形象、城市品位，我们坚信，在县委县政府的领导下，社区和相关职能部门的通力协作，我县的小区管理工作一定能开创出崭新的局面。