【文字解读】《金寨县人民政府关于公布金寨县城区及乡镇国有建设用地、集体建设用地、农用地基准地价和城区标定地价的通知》文字解读

《金寨县人民政府关于公布金寨县城区及乡镇国有建设用地、集体建设用地、农用地基准地价和城区标定地价的通知》（金政〔2024〕15号，以下简称《通知》）已经县政府同意，于2024年5月14日印发执行。现将《通知》解读如下：

一、制定背景和依据

我县上一轮基准地价更新时间在2019年，距今已过5年多，部分内容已不适应当前的土地市场需求，根据《安徽省自然资源厅关于做好自然资源评价评估工作的通知》（皖自然资用〔2022〕1号）要求，城镇基准地价应每3年更新一次、每6年全面更新一次，城镇标定地价每年更新一次。同时，《安徽省自然资源厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知》（皖自然资用函〔2023〕23号），安排在全省范围开展园地林地草地定级和基准地价制定工作，我县在前期试点基础上，同步开展农用地基准地价更新工作，充分满足目前土地市场管理需求。

编制依据主要有：《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《自然资源分等定级通则》（TD/T1060-2021）、《自然资源价格评估通则》（TD/T1061-2021）、《标定地价规程》（TD/T1052-2017）、《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）、《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA1201-2021）、《林地分等定级技术规范》（T/CREVA3101-2021）等。

二、制定意义和总体考虑

公示地价体系作为城市土地市场的价格指导依据，是政府管理和调控土地市场的基本手段，意义体现在以下几个方面：一是强化政府对土地市场的宏观调控，促进土地资源的合理配置，规范地产交易主体行为，引导地产市场有序运行；二是为公平合理收取土地税费提供依据；三是为建立统一的土地用地市场奠定基础，为实现集体建设用地流转提供价格参考；四是全面掌握和科学量化农村土地价格状况，为制定各项土地管理政策提供依据，直接服务于自然资源有偿使用、资产清查核算、税费管理等工作。

三、研判和起草过程

金寨县现行基准地价体系主要包括城镇国有建设用地、集体建设用地、农用地基准地价和城区标定地价。成果实施期间，随着城市建设发展和土地市场变化，土地级别和地价水平发生明显变化，现行基准地价成果不能充分反映当前土地市场状况，需根据实际对基准地价成果进行更新调整。

工作过程包括：2023年5月，方案编制；2023年6月，资料收集；2023年7月，指标体系确定；2023年8月-9月，外业调查；2023年10月-11月，地价评估和成果编制；2023年12月，意见征询和专家论证；2023年12月8日，公开听证；2024年1月，社会稳定风险评估和合法性审查；2024年3月1日，县政府常务会议审议；2024年4月16日，省厅组织专家验收；2024年5月14日，政府公布实施。

四、工作目标

在2019年公布施行的金寨县城区和乡镇国有建设用地、集体建设用地基准地价的基础上，全面更新金寨县城镇国有建设用地和集体建设用地基准地价，同时更新城区标定地价及农用地基准地价，新制定园地林地草地基准地价，形成包含范围更加全面系统的公示地价体系，为加强全县城乡土地市场管理，规范引导地产市场有序运行，实现土地资源合理配置和宗地地价评估提供价格参考依据。

五、主要内容

在推进金寨县土地市场规范化与科学化的进程中，我们全面而细致地开展了城区及乡镇国有建设用地、集体建设用地，乃至农用地的定级与基准地价更新工作，同时深化了城区标定地价的动态管理，旨在精准反映土地市场实际，为土地资源的合理配置与高效利用提供坚实支撑。

一、城区国有建设用地定级与基准地价更新

本轮更新工作紧密围绕国土空间规划，科学划定 40.57平方公里的基准地价评价范围。依据《用地用海分类指南》，我们细致划分了六大类用地（商服、住宅、工业、物流仓储、公共管理与公共服务、公用设施），特别针对江店新城与政务中心等关键区域进行了级别细化与整合。通过精准调整，住宅、商服、公共管理与公共服务、公用设施、工业及物流仓储用地的基准地价得以全面更新，确保各级别地价既能体现土地价值的差异，又能准确反映市场需求变化，为土地市场的健康发展奠定了坚实基础。

二、乡镇国有建设用地定级与基准地价更新

针对乡镇区域，我们严格遵循“三区三线”划定原则，合理确定定级范围，并充分考虑各乡镇发展实际，对土地级别进行了动态调整。商服、住宅、工业用地基准地价全面更新，并新增了公共管理与公共服务用地基准地价，均按两级划分，有效反映了乡镇土地市场的独特性与发展潜力，为乡镇经济社会的持续发展提供了有力保障。 

三、集体建设用地定级与基准地价更新

基于年度国土变更调查成果，我们明确了集体商服用地、工业用地、公共管理与公共服务用地为评价对象，通过深入分析区域分布、宏观区位条件、社会经济水平等因素，将集体建设用地划分为三个级别。随后，针对各类用地分别进行了基准地价的更新与调整，不仅提升了集体土地市场的透明度，更为集体经营性建设用地入市提供了科学的价值参考。

四、农用地定级与基准地价更新

在农用地方面，我们确定了耕地、园地、林地和草地为评价对象，依据自然、区位及社会经济因素因子资料，对耕地土地级别进行了调整更新，并新划定了园地、林地和草地的土地级别。通过基准地价的细化与新增，充分显化了农用地资源资产的质量与价值，为农用地有偿使用提供了重要的价格评估依据，促进了农业资源的优化配置与可持续利用。 

五、城区标定地价更新

为进一步提升地价管理的精细化水平，我们在城区土地定级与基准地价更新成果的基础上，划分了多个标定区域，并精心选择了标准宗地。通过采用收益还原法、市场比较法等多种评估方法，我们科学评估了商服用地、住宅用地和工业用地的标定地价，实现了地价信息的动态更新与精准反映。这一举措不仅增强了地价信息的透明度与公信力，也为政府土地管理决策提供了有力支持。 

六、创新举措

（一）城镇国有建设土地定级范围划定充分参考国土空间规划内容，衔接城市功能布局及近期建设规划导向。土地级别变化突出城市发展方向、布局及重点建设区域。

（二）将商服用地、公管公服用地细分到二级类制定基准地价，使土地出让定价更加科学精准；新增物流仓储用地类别，满足物流仓储项目地价评估需要。

（三）农用地新增制定了园地林地和草地基准地价，园地细化分类为果园、茶园和其他园地，使价格体系更加科学精细。

七、保障措施和下一步工作安排

（一）成立组织，强化领导。做好土地定级与基准地价更新工作对我县土地市场的稳定有序发展具有重要意义，为保障项目工作顺利开展，成立由县分管领导任组长，县自然资源局、县财政局、县林业局、县农业农村局、县住建局等相关单位主要负责人任成员的土地定级与基准地价更新工作专班，负责工作的指导、协调、督促、检查和项目成果验收等工作。

（二）明确责任，保证质量。城镇土地定级与基准地价更新工作综合性强、涉及面广，内容涉及多个部门职责，县自然资源局、县林业局、县农业农村局、县住建局等单位与技术单位明确责任、各司其职，适时组织研讨论证，保障了基准地价评估工作的严密性、科学性。

(三)精心组织，狠抓落实。该项工作时间紧、任务重、要求高。各有关部门按方案要求，精心组织、密切配合、相互支持、搞好服务，及时协调解决工作中遇到的各类困难和问题，确保工作按计划顺利完成。

(四)强化宣传、精准运用。下一步，县自然资源局要通过政府网站、新闻发布会等多种形式加强对基准地价的宣传力度，切实提高公众对政策的知晓度，并在实际工作中精准运用，充分满足土地市场需求。

解读单位：金寨县自然资源局

解读人：何恩来

联系电话：0564-7356871

联系地址：金寨县梅山镇新城区莲花山路金寨县自然资源和规划局