关于明确不动产登记有关问题处理意见的通知

金寨现代产业园区国土资源分局，各乡镇所，局机关各股室、各直属事业单位：

按照尊重历史、面对现实、实事求是、解决问题、便于登记发证的原则，经局务会议2018年5月21日研究同意，就不动产登记有关问题处理意见明确如下。

一、房屋跨宗地登记。

1、房屋跨宗地，国有建设用地使用权和房屋所有权为同一权利人，两宗土地同时取得，出让年限相同，容积率相同，用途相同的，经权利人申请，可以将两宗地合并为一宗地。重新制作宗地图和权籍调查表，按合并宗地进行不动产登记。

2、房屋跨宗地，国有建设用地使用权和房屋所有权为同一权利人，但取得时间、出让终止时间、规划条件等不同，权利人同意合并后宗地的出让期限和终止时间以先到期宗地的出让年限和终止时间为准，并经县规划局和县国土资源局批准后，可以合并为一宗地。重新制作宗地图和权籍调查表后进行不动产登记。未经县规划局和县国土资源局批准两宗地合并为一宗地的，跨宗地房屋按照自然单元所在的宗地分别落宗，分别进行不动产登记。

二、宗地共用与分摊确定。

1、多个权利人共同使用一宗地的，以共用宗地登记。但对已按分摊土地面积登记到户的宗地，仍按分摊土地面积登记。 

2、多个权利人共同使用一宗地，其中部分权利人在该宗地内既有共用分摊土地面积，又有独立使用土地面积的，将该宗地确定为共用宗地，在宗地图上标注独立使用土地的位置和面积，该部分权利人使用土地面积按独立使用土地面积+共用分摊土地面积登记。

三、不动产单元跨地籍子区编码。

1、不动产登记单元跨两个及以上地籍子区时，不动产单元编码只在一个地籍子区内生成。按不动产单元大部分所在地籍子区内编码，微调地籍子区界线。

2、对铁路、公路、河流等线状地物在单独设定的线状地籍子区内编写不动产单元编号。

四、房屋超出已供宗地界止的登记。

1、整栋房屋占地超出已供宗地界止，房屋有工程规划许可证或房屋所有权证，房屋占用的土地需完善用地审批手续后方可办理不动产登记。

2、房屋有工程规划许可证或房屋所有权证，部分占地超出已供宗地界止，可以办理换证登记；土地按现状做权籍调查，配置宗地图；房屋按现状落宗，土地和房屋按已批准面积登记；对房屋超占的土地在宗地图上标明位置和面积，在登记簿和不动产权证书附记栏记载房屋超占土地面积，并注明保留政府对超占土地的处理追究权利。该超占土地未完善用地审批手续不得办理不动产转移登记。

3、二楼以上房屋投影超出已供宗地界址，房屋有工程规划许可证或房屋所有权证的，宗地按已供土地界止和批准土地面积做权籍调查，配置宗地图；房屋按已供土地界止内的建筑占地落宗。土地和房屋按已批准面积办理登记。二楼以上房屋投影超占土地面积，在登记簿和证书附记栏中记载。登记后的不动产可以办理转移和抵押登记。

五、共用宗地两种性质的登记。

共用宗地权利人申请不动产登记，按共用宗地配置宗地图。原土地权利类型登记为划拨的，仍按划拨性质登记发证；已按分摊土地面积登记，土地权利类型登记为出让的，或现已按分摊土地面积补办出让的，在登记簿和不动产权证书附记栏记载取得出让土地的时间、年限、出让金数额等情况。

六、房地多次转让转移登记。

土地使用权或房屋所有权多次转移未办理登记，对无合法土地和房屋权属来源资料的，不予办理不动产登记；对有合法土地和房屋权属来源资料的，并能提供齐每次交易材料，在补齐土地出让金和多次交易的相关税费后，可以申请一并转移登记，在登记簿记载每次不动产权利转移的情况后，为现不动产权利人颁发不动产权证。如多次交易的权利人不予配合完善相关材料的，申请人可以通过依法诉讼确定受让人。凭生效的法律文书和协助执行通知书办理不动产登记。

七、企业多幢厂房的登记。

1、企业的不动产登记，宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照《不动产权籍调查技术方案》规定划分。宗地一经确定，不得随意调整。确需分割、合并或调整边界的，应经县国土资源行政主管部门会同有关部门批准。

2、同一企业在同一使用权宗地内多幢厂房可以与该宗地按一个不动产单元登记，也可以按自然幢与该宗地设定不动产单元，分幢办理不动产登记。一个不动产单元可以在多个银行办理顺位抵押登记。 

 八、部分合法不动产的登记。

根据《不动产登记操作规范》有关规定，对一宗地内既有封闭独立使用价值的合法不动产，又存在无合法权属不动产的，可以先给具有封闭独立使用价值的合法部分不动产办理登记。对只有合法土地使用权的，可以单独申请土地使用权登记。对违法不动产与合法不动产混存的，违法部分不动产没有完善相关审批手续，该宗不动产不得进行转移登记。

九、地籍资料缺失的登记。

权利人有合法的土地使用证和房屋所有权证，但地籍档案资料缺失，应给予办理换证登记。权籍调查人员要实地调查核实，并重新完善该不动产权籍调查资料，健全不动产登记档案。 

十、房屋在抵押的登记。

房屋所有权在抵押，但土地使用权没有抵押登记，权利人申请办理不动产换证登记的，房屋解除抵押登记或经抵押权人同意后可办理土地使用权与房屋所有权换证登记。不动产换证登记与抵押登记可以一并申请办理。

十一、土地已交出让金未签订出让合同的登记。

1、土地使用权人持有土地出让金票据（指土地出让金专用发票、收取土地出让金的行政事业性收款收据、盖有原土地管理局（所）公章收取土地出让金的一般收款收据。下同），没有签订土地出让合同的，土地登记档案和土地证书上对“出让”和终止日期标注不全或无标注的，在办理不动产换证登记时，土地使用权类型都按“出让”登记，证书或档案有出让年限和日期的，以该出让年限和日期为准；否则以收取土地出让金票据日期为出让起始日期，住宅按70年计算出让终止日期，商业按40年计算出让终止日期，不再补签出让合同，并将土地出让情况在不动产登记簿和不动产权证书附记栏予以记载。

2、国有土地使用证与档案登记一致，土地使用权类型登记为出让，但权利人不能提供土地出让金票据，档案和证书没有登记土地出让起止日期的，换证登记时，该宗地土地权利类型按出让登记，以原档案登记日期为土地出让起始日期，住宅按70 计算终止日期，商业按40年计算终止日期。

3、土地使用权已经转移登记，土地登记档案和土地使用证均没有记载出让和起止日期，但原转让土地使用权人有缴纳土地出让金票据，现权利人换证登记时，该宗土地使用权按出让登记，以出让金票据日期为土地出让起始日期，住宅按70年计算终止日期，商业按40年计算终止日期。

十二、房屋已转移登记土地使用权未转移的登记。

1、商住小区共用宗地（含已按分摊土地面积颁发国有土地使用证的），已办理房屋所有权转移登记，且在房屋转移登记时原房屋所有权人到登记场所签字确认或提供公证委托书，现不能到登记场所签字确认的，经登记机构在门户网站和不动产所在地公告15日，无异议或有异议不成立的，直接为现房屋所有权人办理国有土地使用权和房屋所有权登记。

2、商住小区以外房屋所有权已办理转移登记，未办理土地使用权转移登记的，现房屋所有权人申请换证登记，要与原土地使用权人共同到登记场所申请，属委托的与被委托人持公证的委托书及委托人身份证明，共同到登记场所申请。没有取得合法土地使用权的，必须完善土地审批和供地手续。

十三、宗地无坐标或与供地坐标不相符的登记。

1、对2013年1月30日（我县测绘CORS站建成并正式启用）前供地项目，宗地位置基本相符，地上房屋已取得工程规划许可证或房五所有权证，该宗地坐标以实地测绘坐标为准，宗地面积不突破供地面积，按实测配置宗地图，完善地籍档案资料，以实测宗地图办理不动产登记。

2、对2013年1月30日以后供地项目，均按供地时宗地图坐标确定宗地位置、面积进行登记。超出宗地界址和移位占地建设，待完善土地和建房审批手续后再进行登记发证。因规划或供地导致宗地重叠等，由规划或供地部门按现状调整后登记。

十四、国有土地上房屋无竣工验收材料的登记。

1、行政机关、企事业单位房屋及房地产开发项目，必须提供建设竣工验收材料才可申请办理不动产登记，否则不予受理。

2、国有土地上群众自建房未进行竣工验收的，申请办理不动产登记时,由申请人提供具有房屋安全质量鉴定资质机构出具的房屋安全质量鉴定报告。不动产登记机构凭房屋安全质量合格鉴定报告及其他相关资料办理不动产登记。