【媒体解读】金寨县城区国有土地房屋征收政策解读

   2016年4月28日，《六安城区国有土地上房屋征收补偿安置办法（试行）》（以下简称《办法》）政策解读新闻发布会召开。市住房城乡建委党组成员、纪检组长闫斌出席新闻发布会，并从政策出台背景和政策主要内容两个方面进行了解读，向大家宣传解释了国有土地上房屋征收新政策，特别是“购房券”安置政策的使用范围和特点，帮助公众进一步了解政策内容。
    闫斌介绍，此《办法》的最大特点就是在原有产权调换的方式中，增加了“购房券”安置方式。被征收人选择“购房券”安置的，可凭“购房券”购买六安城区范围内政府投资建设的安置房和开发企业自愿提供的商品房。征收住宅房按被征收房屋的建筑面积与安置建筑面积1:1.15的比例，征收非住宅房按被征收房屋的建筑面积与安置建筑面积1:1的比例，对安置房价格进行评估。同时，选择“购房券”安置还可享受免税照顾，即购买房屋总价款不超过购房券记载金额情况下，可享受免征契税；购买房屋总价款超过购房券记载金额的，仅差额部分按规定缴纳契税。
    《办法》的出台为六安城区国有土地上被征收户提供了更自由的安置选择，并能减少政府集中安置弊端，消化存量商品房，促进房地产市场健康发展。据统计，截止2016年3月初，共有79家开发企业进驻六安城区购房券信息交易平台，平台共收集房源18511套，面积212.5万平方米。截止今年4月中旬，六安城区累计发放购房券619张，涉及10个征迁项目，兑现金额1864万元。
    新闻发布会过程中，《皖西日报》、《大别山晨报》、六安电视台、六安新闻网等媒体对发布会进行了采访，市住房城乡建委相关负责人对参会媒体记者关于六安城区国有土地上房屋征收补偿安置的提问分别进行了解答。

发布会实录： 

尊敬的各位领导、各位来宾、新闻界的朋友们：

    大家好！感谢大家光临六安城区国有土地上房屋征收政策解读新闻发布会的现场。首先让我们向应邀光临本次发布会的各位领导及媒体朋友们表示衷心的感谢和热烈的欢迎。

    出席今天新闻发布会的有：市住房城乡建委新闻发言人、党组成员闫斌、周正稳；市政务公开办主任漆学富；皖西日报社、六安电视台、大别山晨刊、六安新周报、六安政府网、六安新闻网、六安网各位媒体朋友应邀到会。

    现在，进行第一项议程：请市住房城乡建委新闻发言人、党组成员闫斌就六安城区国有土地上房屋征收政策解读   进行新闻发布。

    现在，进行第二项议程：请各位记者进行提问。

    朋友们，由于时间关系，今天的新闻发布会到此结束。谢谢大家！

六安城区国有土地上房屋征收补偿安置办法（试行）政策解读 

各位领导、各位来宾、新闻界的朋友们：

    2015年7月7日，市政府公布实施了《六安城区国有土地上房屋征收补偿安置办法（试行）》（六政〔2015〕43号，以下简称《试行办法》）今天我们在这里召开新闻发布会，就是为了向大家宣传解释国有土地上房屋征收新政策，帮助公众了解政策内容，解读政策重点。

    一、试行办法出台的背景

    2014年10月，安徽省住建厅、财政厅印发了《关于做好棚户区改造货币安置工作的通知》，通知“要求各市、县要把棚户区改造货币安置放在与实物安置同等重要的地位，完善政策、积极推进。鼓励各市、县积极探索向被征收人发放购房券，被征收人持购房券购买住房后，由政府与房地产开发企业兑现结算”。2015年5月20日，省住建厅等12个部门联合下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》，意见中要求“各市、县可通过发放‘购房券’等方式，引导棚户区居民选择货币化安置并自主购买商品住房。商品房库存量大的城市，要停止或减少棚户区改造安置房建设，将存量商品住房作为棚户区改造安置房源。”目前，我市国有土地上房屋征收实行的是货币补偿和产权调换两种方式，被征收户基本上选择产权调换，产权调换的是政府统建安置房，部分统建安置房存在规划设计不合理、小区配套不完善、房屋质量投诉多、超期过渡期限长、后期物业管理难等等问题，被征收户总体满意度不高，政府后续管理难。另一方面，我市的还存在一定数量的商品房库存，完全能够满足回迁安置的需求。通过购房券安置，既有利于被征收户的自由选择，又减少政府集中安置带来的弊端和支付超期过渡费，同时又能消化存量商品房，从而促进房地产市场的健康发展。

    二、解读的主要内容

    1、国有土地上房屋征收补偿安置的方式：按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，在房屋征收过程中，被征收人可选择货币补偿、产权调换的方式进行安置。我市在《实施办法》中将产权调换的方式增加了被征收人可选择购房券的方式进行安置。

    2、购房券安置的内涵：购房券安置是产权调换安置方式的一种，即：征收人比照就地或就近建设安置房（虚拟安置）的方式，由具有相应资质的评估机构评估出计算出安置房总价，再比除被征收人应承担的结构差价，余额转化为货币，由征收人向被征收人发放同等金额的购房券。

3、购房券的补偿金额的确定：被征收人选择购房券安置的，按照《六安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（六政〔2011〕35号）中房屋重置价结算结构差价的规定，比照就地或就近建设安置房供被征收人进行产权调换的方式，征收住宅房屋按被征收房屋的建筑面积与安置建筑面积1:1.15的比例，征收非住宅房屋按被征收房屋的建筑面积与安置建筑面积1:1的比例，评估计算出安置房价格。安置房总价款扣除产权调换被征收人应承担的结构差价，其余额转化为货币金额，由征收人向被征收人发放同等金额的购房券。

以被征收混合三等100㎡住宅房屋为例，计算购房券的金额：

①、假设就地或就近建设安置房的评估价格为5000元/㎡

②、被征收房屋按安置房的评估价及增加15%的比例计算：100㎡×1.15×5000元/㎡＝575000元

③、被征收户应找的结构差：100㎡×（680－460）元/㎡＝22000元

④、购房券金额：575000元－22000元＝553000元

因征收地段不同，评估安置房价格的不同、房屋面积的不同及所找结构差价的不同，购房券的金额相应不同。

4、购房券的使用范围：被征收人可凭购房券购买六安城区范围内政府投资建设的安置房和开发企业自愿提供的商品房。

被征收人使用购房券购房时，购买房屋的总价款与购房券记载金额等值的，或者超出购房券记载金额的，由被征收人与售房人进行结算；购买房屋的总价款低于购房券记载金额的部分，以货币的方式支付给被征收人，但总额不得高于购房券记载金额的10%，可由售房人以货币方式垫付给被征收人。

5、使用购房券的免税照顾：被征收人持购房券购买房屋的，购买房屋总价款不超过购房券记载的金额，免征契税；购买房屋总价款超过购房券记载的金额，差额部分应按规定依法缴纳契税。

6、选择购房券安置的优点：一是购房券安置可以有效缩短安置周期，被征收人自由选择、分散安置。二是被征收人可以根据自身经济状况和生活便利等因素，选择不同区位、户型、品质的住房。三是同一征收地块，按照同一标准和尺度计算购房券安置的价值，不因安置地点不同形成安置房差价，有利于促进公平、公正。

    7、选择货币补偿的奖励问题： 《实施办法》中明确了“征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿且在征收补偿安置方案规定的期限内签订征收补偿安置协议的，征收人按照被征收房屋补偿金额的10%给予奖励。”原政策是按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的评估补偿，现在我们在评估补偿的基础上增加了10%的奖励。非住宅房选择货币补偿的仍按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的评估补偿。

8、选择产权调换的差价计算问题：被征收人选择产权调换的，征收人提供用于产权调换的房屋，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照规定评估确定被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。被征收人补交的差价部分应按规定缴纳契税。

9、对征收小面积（50㎡以下的）住宅房屋优惠政策问题：被征收住宅房屋独立计户面积小于50平方米的，按53平方米计算安置房面积，比照就近或就地建设安置房评估计算出安置房总价，被征收房屋面积与50平方米的差额部分，征收人按2300元/㎡进行扣减，再扣减征收面积的结构差价后，余额转化为货币金额，由征收人向被征收人发放同等金额的购房券。

10、对特困群体的照顾政策问题：对在征收过程中的一些特困群体，若符合最低住房保障，可以按照廉租房的相关规定入住政府廉租房或实行产权共有的方式进行安置。

11、各类搬迁补助费的标准及支付问题：征收房屋的搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、附属物等补偿补助费及奖励费用，由征收人与被征收人在签订房屋征收补偿安置协议后一次性支付给被征收人。征收房屋的搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、附属物等补偿补助费标准，由区人民政府于每年的1月31日前公布。

选择货币补偿和购房券安置的支付6个月的临时安置费或停产停业损失费；选择产权调换的，征收人按征收补偿安置方案中载明的过渡期限支付临时安置费或停产停业损失费。

12、《实施办法》的适用范围：一是六安城区范围内市政府投资的项目；二是涉及国有土地上房屋征收与补偿活动的。集体土地上房屋征收不适用。

13、《实施办法》执行时间：本办法自公布之日起施行。本办法施行前已经依法发布征收决定公告的项目，继续沿用原有的规定办理。本办法实施后原有规定与本办法不一致的，以本办法为准。

14、《实施办法》的制定依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《安徽省人民政府办公厅关于加快棚户区改造工作的通知》(皖政办〔2013〕44号)、省住建厅、省财政厅《关于做好棚户区改造货币安置工作的通知》（建保〔2014〕208号）和省住建厅等12部门联合印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（建房〔2015〕105号）等文件规定的精神，制定的实施办法。

本次新闻发布第一项议题完成，欢迎大家提问！

    问：国有土地上房屋征收补偿安置有几种方式？

答：按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，在房屋征收过程中，被征收人可选择货币补偿、产权调换的方式进行安置。我市在《实施办法》中将产权调换的方式增加了被征收人可选择购房券的方式进行安置。

   问：什么是购房券安置？

答：购房券安置是产权调换安置方式的一种，即：征收人比照就地或就近建设安置房（虚拟安置）的方式，由具有相应资质的评估机构评估出计算出安置房总价，再比除被征收人应承担的结构差价，余额转化为货币，由征收人向被征收人发放同等金额的购房券。

问：购房券的补偿金额怎样确定的？

答：被征收人选择购房券安置的，按照《六安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（六政〔2011〕35号）中房屋重置价结算结构差价的规定，比照就地或就近建设安置房供被征收人进行产权调换的方式，征收住宅房屋按被征收房屋的建筑面积与安置建筑面积1:1.15的比例，征收非住宅房屋按被征收房屋的建筑面积与安置建筑面积1:1的比例，评估计算出安置房价格。安置房总价款扣除产权调换被征收人应承担的结构差价，其余额转化为货币金额，由征收人向被征收人发放同等金额的购房券。

以被征收混合三等100㎡住宅房屋为例，计算购房券的金额：

①、假设就地或就近建设安置房的评估价格为5000元/㎡

②、被征收房屋按安置房的评估价及增加15%的比例计算：100㎡×1.15×5000元/㎡＝575000元

③、被征收户应找的结构差：100㎡×（680－460）元/㎡＝22000元

④、购房券金额：575000元－22000元＝553000元

因征收地段不同，评估安置房价格的不同、房屋面积的不同及所找结构差价的不同，购房券的金额相应不同。

问：购房券的使用范围？

答：被征收人可凭购房券购买六安城区范围内政府投资建设的安置房和开发企业自愿提供的商品房。

被征收人使用购房券购房时，购买房屋的总价款与购房券记载金额等值的，或者超出购房券记载金额的，由被征收人与售房人进行结算；购买房屋的总价款低于购房券记载金额的部分，以货币的方式支付给被征收人，但总额不得高于购房券记载金额的10%，可由售房人以货币方式垫付给被征收人。

问：购房券有哪些减免税照顾？

答：被征收人持购房券购买房屋的，购买房屋总价款不超过购房券记载的金额，免征契税；购买房屋总价款超过购房券记载的金额，差额部分应按规定依法缴纳契税。

问：选择购房券安置有哪些好处？

答：一是购房券安置可以有效缩短安置周期，被征收人自由选择、分散安置。二是被征收人可以根据自身经济状况和生活便利等因素，选择不同区位、户型、品质的住房。三是同一征收地块，按照同一标准和尺度计算购房券安置的价值，不因安置地点不同形成安置房差价，有利于促进公平、公正。

   问：选择货币补偿有无奖励？

答：《实施办法》中明确了“征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿且在征收补偿安置方案规定的期限内签订征收补偿安置协议的，征收人按照被征收房屋补偿金额的10%给予奖励。”原政策是按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的评估补偿，现在我们在评估补偿的基础上增加了10%的奖励。非住宅房选择货币补偿的仍按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的评估补偿。

问：选择产权调换怎么计算差价？

答：被征收人选择产权调换的，征收人提供用于产权调换的房屋，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照规定评估确定被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。被征收人补交的差价部分应按规定缴纳契税。

问：对征收小面积（50㎡以下的）住宅房屋有无优惠政策？

答：被征收住宅房屋独立计户面积小于50平方米的，按53平方米计算安置房面积，比照就近或就地建设安置房评估计算出安置房总价，被征收房屋面积与50平方米的差额部分，征收人按2300元/㎡进行扣减，再扣减征收面积的结构差价后，余额转化为货币金额，由征收人向被征收人发放同等金额的购房券。

问：对特困群体有无照顾政策？

答：对在征收过程中的一些特困群体，若符合最低住房保障，可以按照廉租房的相关规定入住政府廉租房或实行产权共有的方式进行安置。

问：各类搬迁补助费的标准及怎么支付？

答：征收房屋的搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、附属物等补偿补助费及奖励费用，由征收人与被征收人在签订房屋征收补偿安置协议后一次性支付给被征收人。征收房屋的搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、附属物等补偿补助费标准，由区人民政府于每年的1月31日前公布。

选择货币补偿和购房券安置的支付6个月的临时安置费或停产停业损失费；选择产权调换的，征收人按征收补偿安置方案中载明的过渡期限支付临时安置费或停产停业损失费。

问：《实施办法》的适用范围包括哪些？

答：一是六安城区范围内市政府投资的项目；二是涉及国有土地上房屋征收与补偿活动的。集体土地上房屋征收不适用。

问：《实施办法》从何时执行？

答：本办法自公布之日起施行。本办法施行前已经依法发布征收决定公告的项目，继续沿用原有的规定办理。本办法实施后原有规定与本办法不一致的，以本办法为准。

问：《实施办法》的制定依据有哪些？

答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《安徽省人民政府办公厅关于加快棚户区改造工作的通知》(皖政办〔2013〕44号)、省住建厅、省财政厅《关于做好棚户区改造货币安置工作的通知》（建保〔2014〕208号）和省住建厅等12部门联合印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（建房〔2015〕105号）等文件规定的精神，制定的实施办法。