金寨县住建局关于县政协十届二次会议第25号提案办理情况的答复

        委员：

您好，您在县政协十届二次会议上提出的《乡镇集镇商品房难销售，集镇群众自建房手续难办》收悉，接到任务后，我局召开提案办理协调会，安排专人落实，现将办理情况答复如下：

一、乡镇集镇商品房难销售

（一）主要原因 

1、乡镇房地产市场的不景气是普遍现象。随着我国城镇化的推进，城乡房地产发展的不均衡性日益突出，政治、经济、文化、教育、医疗等社会资源都集中在各级城市。导致各级城市房地产市场持续火爆，另一方面大部分的乡镇级房地产市场长期的不景气。

2、政策性影响。我县村庄布点规划有183个中心村庄，397个自然村庄。农村居民普遍受农耕文化和购买力的双重影响，又切合当前我县推行的各项政策，在家门口盖一套新房子，已经成为农村家庭消费的主体，并且根深蒂固。

3、“宅改”、“居民购房补贴”两项政策的推动。自2015年以来，我县同步执行了“居民购房补贴”和“农村居民退出宅基地进县城入镇购房补贴”两项政策，有效激发了农村居民进城购房的热情，加上宏观市场环境影响，迅速形成了县城区域房地产市场的火爆与乡镇房地产市场冷清的“冰火两重天”的局面。

4、乡镇房地产业发展的自身原因。一是乡镇规划滞后和盲目建设严重。乡镇的教育、医疗、文化等各项社会资源都明显落后于县城的发展。二是乡镇房地产开发水准不高、投资不足且来源分散，基础设施规模尚未完全适应乡镇发展的速度。三是乡镇房地产开发企业素质不高，存在施工队伍素质低、资金实力弱、技术人员少、缺乏机械设备、开发经营不足等问题。四是部分乡镇的发展呈现盲目、无序发展状态，产生了大量的商品房库存和各种遗留问题。

（二）库存和销售（备案）情况 

1、库存情况。截止2018年5月底，全县商品房库存（不含查封、抵押、自持等）6266套、67.69万㎡，（其中住宅2005套、24.68万㎡，非住宅4261套、43.01万㎡，）。其中，新城区商品房库存4855套、52.56万㎡（住宅1251套、15.87万㎡；非住宅3604套、36.69万㎡）；老城区商品房库存29套、0.36万㎡（住宅19套、0.21万㎡；非住宅10套、0.15万平方米）；乡镇商品房库存1382套、14.77万㎡（住宅735套、8.60万㎡，非住宅647套、6.17万㎡）。

2、2018年1-5月份销售（备案）数据对照表。

从数据来看，我县乡镇商品房库存的绝对数并不大。但销售（备案）的套数、面积，在全县每月的销售数据中占比过小，通过2018年连续五个月的销售数据，能直观反映出乡镇房地产市场销售的现状。

二、集镇群众自建房手续难办

为切实解决我县群众在集镇自建房办证问题，县政府于2018年2月9日印发了《关于乡镇集镇规划区国有土地上群众自建房有关问题的处理意见》金政办〔2018〕4号和《金寨县乡镇集镇规划区国有土地上群众自建房有关问题处理工作方案》金政办秘〔2018〕19号文件。解决了乡镇、集镇规划区国有土地上群众自建房办证的问题。

（一）现状情况    

1、政府出让土地给群众自建房。

①出让国有土地给群众自建房，没有办理土地登记的，建房没有超出土地出让界线的，不需再办理土地审批和供地手续。土地竟得人凭土地出让合同、出让金交齐票据、土地成交确认书、契税交齐凭证、建设用地批准通知书，全籍调查成果，申请办理不动产登记。

②对超出土地出让界线占用国有土地的，依法处罚到位后，按申请补办用地审批手续时土地市场评估价补交土地出让金，补办协议出让土地审批手续，然后申请办理不动产登记。对超出土地出让界线占用集体土地的，依法处罚到位后，完善征地审批手续，按申请补办用地审批手续时土地市场评估价补交土地出让金，补办协议出让审批手续，再连同政府出让的土地一并办理土地登记。建房安全质量鉴定合格的或经整改验收合格的，给予补办建设工程规划审批手续后，再申请办理不动产登记。

③出让土地上房屋已建成，没有办理规划、施工、消防审批手续的，对2013年7月31日前建成的自住房，免予违法建设处罚；对2013年7月31日前建房并进行买卖的和2013年7月31日后擅自建房的，按违法建设予以依法处罚。具体建房时间和房屋是否买卖由乡镇政府界定。这里要注意的是乡镇政府界定问题，因为，此界定涉及处罚与不处罚问题，大家一定要特别慎重。这个界定需乡镇政府进行实地调查，找到相关依据，出具文字依据。例如建房施工协议、建房购买材料发票、工人领款收据、相邻群众证明、买卖房协议等都可以作为参考依据。乡镇界定必须做到客观公正、实事求是、一视同仁。

④房屋安全质量由建房人委托具有房屋结构安全鉴定资质机构进行鉴定，并出具鉴定报告。对建房符合建设规划、安全质量合格或者经整改验收合格的，补办建设工程规划许可证和规划核实证明，不再补办建筑施工许可证和工程竣工验收备案手续。

⑤县消防大队对自建房用于经营，按规定需要办理消防审批手续的，由乡镇政府签署意见后，经县消防大队审查符合条件的给予办理消防审批手续。

⑥出让土地给群众自建房，土地出让合同没有约定容积率指标，建房没有超出土地出让界线的，按照已建房屋现状予以补办规划审批手续。

⑦对土地出让合同已约定容积率指标，有文字依据证明因乡镇集镇建设规划统一要求，导致建房面积超过约定容积率的，免于处罚。按照已建房屋现状予以补办规划审批手续。这里的文字依据为乡镇政府会议纪要、出台的文件、与建房户签订的协议或建设工程规划许可证等文字材料等。

⑦对土地出让合同已约定容积率指标，擅自超容积率建房的，对超容积率建筑面积依法给予处罚，按申请补办土地审批手续时土地市场评估价补交土地出让金，补办协议出让审批手续后，再按照已建房现状予以补办规划审批手续。

⑧超容积率是政府原因还是群众自身原因导致的，需要有相关文件、会议纪要或协议书等证明材料，不能凭空认定是政府原因造成超容积率的；也不能把政府对集镇建设统一要求导致超容积率，认定为群众擅自超容积率，这样做对群众不负责任。因此，认定超容积率原因工作依然很重要。

2、乡镇政府安排土地给群众自建房。

①因集镇建设需要，乡镇政府转让房基、征地拆迁安置房基、街道拓宽同意群众占用国有土地建房，没有办理土地、规划、建设审批手续，且乡镇政府承诺给予办理相关审批手续的，由乡镇政府负责提供当时签订的相关协议、承诺或证明材料，在协议约定用地界线范围内的占地和建筑免予处罚；超出协议约定用地界线的违法占地和违法建设，按照本意见第一条超出土地出让界线占用土地和2013年7月31以后擅自建房的规定给予处罚。

②住宅用地可以按划拨方式补办供地手续。对自愿补交土地出让金办理土地出让的，可以按申请补办土地审批手续时土地市场评估价补缴土地出让金，补办协议出让土地审批手续。

③商业用地必须按申请补办土地审批手续时土地市场评估价补交土地出让金，补办协议出让土地审批手续。

④对房屋安全质量鉴定合格或者经整改验收合格的，给予补办建设工程规划许可证和规划核实证明，不再补办理建筑施工许可证和工程竣工验收备案手续。消防部门按照本意见第一条的规定办理消防审批手续。

开发企业转让土地给群众自建房。

①开发企业转让出让土地给群众自建房，没有办理土地、规划、施工审批手续的，先由开发企业和现土地使用人共同申请办理国有土地使用权转移登记，分户办理土地登记。这里要提供开发企业与群众转让土地时签订的协议或合同、开发企业的出让国有土地使用证、乡镇政府有同意开发企业转让土地的证明文件、土地勘测报告标明没有超出出让土地界线。

②对符合规划，超出出让土地界线擅自占用国有土地建房的，对违法占地和违法建设依法给予处罚，按申请补办土地审批手续时土地市场评估价补缴土地出让金，补办协议出让土地审批手续后，连同开发企业转让的土地一并办理土地登记。这里要注意的是，土地勘测报告标明用地现状超出了出让土地界线，并明确超占土地面积数量，对超占土地的评估，土地使用人委托土地评估机构出具评估报告，只有在对超占土地处理到位后，才能与克服企业转让的土地一并办理登记，超占土地的未处理到位不得办理登记。

③对超出土地出让界线占用集体土地的，违法占地和违法建设，先予以依法给予处罚，完善征地审批手续，按上述补办协议出让后，再连同开发企业转让的出让国有土地一并办理土地登记。

④补缴土地出让金以占地面积计算，按土地市场评估价缴纳。

⑤房屋安全质量经房屋结构安全鉴定机构鉴定合格或经整改验收合格的，补办建设工程规划许可证和规划核实证明。不再补办建筑施工许可证和工程竣工验收备案手续。按规定需要办理消防审批手续的按本意见第一条规定给予办理。

（二）处理程序。

1、调查摸底。乡镇政府组织人员，对集镇规划区国有土地上群众自建房存在问题进行逐户摸底，并分类统计；

2、测量土地房屋。乡镇政府组织测绘机构对存在问题的自建房和占地进行测绘，出具测绘成果，注明是否超占土地；这个成果在2017年做农村确权登记时已经出来，只需要乡镇与测绘单位对接，拿到成果并现场进行核对，有问题的进行核实调整即可，不需要另行测绘了。

3、拟定处理意见。由乡镇政府根据每户用地和建房实际情况，对照法规政策分户提出处理意见，上报县领导小组审核。

4、张榜公示。对审核后的处理意见在村（居）委会张榜公示15日，并记录公示结果情况。张榜样式会后发给大家。公示结果需要写明有无异议，有异议的要说明什么异议，并记载产生异议的原因。

5、兑现处理。对违法占地和违法建设依法由乡镇牵头县职能部门依法给予处罚，并督促执行到位；到期不执行的申请法院执行。

6、补办手续。对公示结果无异议，符合补办用地和建房审批条件的，填制统一审批表，由乡镇国有资源和不动产登记所初审，乡镇政府审核后，报县领导组集体会签审批。这里说明一下审批表只用于本次补办用地和建房审批手续，不适用正常土地和建设审批的申请。申请表内容要填全，不能有缺项。

7、申请登记。对土地、建设审批手续齐全，相关税费缴纳到位，权籍调查资料与权属资料显示一致，符合登记条件的由土地使用权人和房屋使用权人申请不动产登记。

（三）注意事项

1、已依法取得土地使用权还没有进行建设或正在实施建设的必须先停止施工，待完善土地、规划、建设审批手续后再行建设。在此期间擅自抢建的房屋，一律按违法建设予以拆除。这一点要宣传到位，不能再违法占地建设。

2、全县集镇规划区内国有土地上自建房补办土地、规划等审批手续应自发文之日起10个月内完成。逾期不补办土地、规划、建设等审批手续的，依法予以处罚。但对擅自改变土地和建设规划用途的，必须恢复土地和房屋批准用途后才能给予补办相关审批手续，办理不动产登记。土地和房屋首次登记只能办给第一次取得土地使用权的受让人。

3、政府或有关职能部门已经认定为违法建设，决定拆除的建筑不予补办相关手续，不予办理不动产登记。

4、为了简化手续，使用统一审批表，由乡镇政府、县行政执法局、县规划局、县住建局、县国土资源局、县消防大队分别签署意见，共同会签审批。

5、乡镇集镇规划区内无论是单位项目建设，还是个人建房都必须取得土地使用证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证后方可施工。乡镇政府及相关职能部门应严加监管，在此之后再出现违法用地、违法建设行为除依法追究行为人的违法责任外，还将追究乡镇政府和职能部门的监管责任。

以上答复，妥否，请反馈。

附：反馈意见表

2018年6月22日

抄报：县政府办、县政协办