中共金寨县委金寨县人民政府关于印发金寨县农村宅基地制度改革试点实施方案的通知

各乡镇党委、政府，天堂寨旅游扶贫实验区,安徽金寨经济开发区（金寨现代产业园区）工委、管委，安徽金寨技师学院（金寨职业学校），县直各单位：

经县委、县政府同意，现将《金寨县农村宅基地制度改革试点实施方案》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

中共金寨县委

金寨县人民政府

2021年1月16日

金寨县农村宅基地制度改革试点实施方案

2015年3月，中央批准金寨县为全国15个农村宅基地制度改革试点县之一,改革试点工作取得了显著成效。为进一步深化我县农村宅基地制度改革工作，现根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于印发<深化农村宅基地制度改革试点方案>的通知》（厅字〔2020〕18号）、《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于确定农村宅基地制度改革试点有关事项的函》（中农函〔2020〕17号）及《中共安徽省委、安徽省人民政府关于滁州市等农村宅基地制度改革试点实施方案的批复》（皖〔2020〕298号）等文件精神，特制定如下实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会和习近平总书记考察安徽重要讲话指示精神，以处理好农民与土地的关系为主线，以保障农民基本居住权为前提，以完善农村宅基地制度体系为重点，积极探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”实现方式，进一步落实宅基地属于本集体成员集体所有的有关规定，明晰宅基地所有权具体归属，完善宅基地所有权行使机制；保障农村集体经济组织成员家庭作为宅基地资格权人依法享有的权益，防止以各种形式非法剥夺和限制宅基地农户资格权；允许在一定条件下抵押宅基地使用权，探索赋予宅基地使用权作为用益物权更加充分的权能，为建立依法取得、节约利用、权属清晰、权能完整、流转有序、管理规范的农村宅基地制度提供实践经验。

二、基本原则

1、坚守改革底线。坚持封闭运行，风险可控，确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。

2、坚持“三权分置”。落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，积极探索宅基地“三权分置”的具体路径和办法。

3、坚持农民主体。尊重农民意愿，反映农民诉求，切实保障农民合法经济利益，充分体现农民群众的主体性，发挥农民集体自主协商作用，实现好、维护好、发展好农民权益。

4、坚持问题导向。聚焦农村宅基地制度突出矛盾和主要问题，精准施策，力争在关键环节和重点领域取得重要进展。

三、目标任务

通过改革试点，进一步厘清宅基地所有权、资格权、使用权之间关系，明确各自权能，形成层次分明、结构合理、平等保护的格局，按照权属清楚、界址清晰、面积准确的原则，完成农村宅基地及地上房屋的权籍调查工作，建立农村宅基地权籍调查数据库；进一步规范农村不动产确权登记颁证，研究出台农村宅基地确权登记方面政策措施和规范要求，制定符合农村实际的登记发证工作流程，建立不动产登记信息平台，实现与相关部门数据信息共享；进一步完善宅基地分配、抵押、退出、使用、流转、审批、监管等制度的方法路径，健全农村宅基地权益保障和取得方式，完善农村宅基地自愿有偿退出长效机制，建立闲置农房和宅基地盘活利用机制，推动农村宅基地制度更加健全、权益更有保障、利用更加有效、管理更加规范；完善一批可复制、能推广、惠民生、利修法的改革成果。

四、试点内容

（一）完善农村宅基地集体所有权行使机制。充分利用农村土地所有权确权登记颁证成果，探索宅基地集体所有权的有效实现形式和行使方法路径。全面完成农村集体土地所有权确权登记颁证，依法由农村集体经济组织行使所有权，未成立集体经济组织的，可由村民委员会代表集体行使所有权。完善农村集体经济组织在宅基地规划、分配、调整等方面的权利及制度安排，强化农村集体经济组织在宅基地管理、使用、流转、退出、抵押担保等方面的管理能力。修改完善农村集体经济组织宅基地管理办法，规范管理行为，明确管理要求。加强农村集体经济组织的责任监管，建立事前公示、事中会商、事后备查的监督机制。完善村民会议或村民代表会议讨论决定宅基地重大事项程序，健全议事协商机制和矛盾纠纷调解机制。

（二）建立农村宅基地农户资格权保障机制。完善宅基地分配制度，按照一户一宅、限定面积原则，细化以农户为单位分配取得宅基地的具体条件和实施办法，保障农村集体经济组织成员依法享有的宅基地权益。在进一步做好农村集体经济组织成员身份确认的基础上，建立农户宅基地资格权认定办法，开展宅基地资格权人认定和登记工作。按照初始取得、出生收养、结婚迁入等不同类型，经村民会议或村民代表会议讨论后予以认定，对参军、入学、工作、进城的原户籍人员，遵从自愿原则，经认定后允许保留或重获资格权。探索宅基地资格权多种实现形式。在尊重农民意愿的前提下，探索固化宅基地资格权的可行途径。完善不同区域农民户有所居多种保障方式。在符合国土空间规划的前提下，采取“一户一宅”集中统建、多户联建等方式保障农户住房需求。严禁违背农民意愿强行撤村并居，强制农民搬迁和上楼。加强规划编制和执行，改进土地计划管理利用方式，健全农民建房新增建设用地规划和计划指标保障机制。

（三）健全宅基地使用权流转制度。在落实宅基地集体所有权和保障宅基地农户资格权的基础上，完善宅基地使用权流转办法。允许农村宅基地所有权人或使用权人在自愿、不改变所有权性质、一户一宅、收益共享的基础上，以调换、转让、出租、入股、抵押等形式流转农村宅基地使用权。转让、出租宅基地使用权的，其受让人、承租人应是符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员或本县域范围内的其他农村集体经济组织成员。鼓励农村集体经济组织及其成员通过自营、出租、入股、合作等多种方式，盘活农村闲置宅基地和闲置住宅，发展农家乐、休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、电子商务等乡村产业。建立宅基地使用权继承管理办法，明确具备法定继承人资格的本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员，合法继承农房后宅基地使用权的管理规则和要求。

（四)完善农村宅基地使用权抵押制度。在防范风险、权属清晰和保证农民有稳定住所前提下，进一步完善农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押融资功能；修订完善农民住房财产权和农村宅基地使用权抵押贷款管理办法，完善扶持引导政策，健全抵押物处置和风险保障机制，在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创新支持力度，进一步简化贷款管理流程；探索“三权分置”条件下，宅基地使用权作为抵押物的价值评估、处置方式和抵押融资风险缓释机制，保障抵押权人合法权益。

（五）完善农村宅基地自愿有偿退出机制。完善进城落户农民依法自愿有偿退出宅基地的有关规定，落实相关补偿政策，在补偿方式上，坚持以货币补偿为主，其它方式予以补充；在补偿程序上，坚持农户自愿申请、集体经济组织审核、乡镇人民政府审查、县级审批；在补偿资金来源上，坚持多方筹集、量力而行。对“一户多宅”等问题，区分不同情形进行处理：有合理原因的，采取有偿方式引导退出；违法违规占用的，根据实际情况依法处置。在符合国土空间规划和用途管制的前提下，按照“宜建则建、宜耕则耕、宜绿则绿”的原则，采取整理、复垦、复绿等方式，对退出宅基地有序开展整治。加大城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市力度，为乡村振兴提供土地要素保障。对宅基地腾退复垦后形成的建设用地指标，纳入省级指标库统一管理，首先用于本地农民建房、乡村产业发展、农村公共设施和公益事业建设用地需求，继续推进节余指标省内有偿调剂，集聚资金用于乡村振兴。

（六）完善农村宅基地审批制度。制定由村级初审、乡级审批、县级监管的宅基地审批管理办法。完善乡镇政府履行宅基地审批职责、提升承接审批权下放能力的有效机制。细化宅基地申请、审批流程和办事指南，建立农村宅基地审批台账和信息管理系统，建立一个窗口受理、多部门联动运行的农村宅基地和建房联审联办制度，实行“多规合一”、“多审合一”、落实“一网一门一次”制度，方便群众办事。

（七）健全农村宅基地监管机制。落实县、乡（镇）政府属地管理责任，健全基层宅基地管理机构，提升县、乡（镇）政府依法履行宅基地监管职责的能力。创新宅基地执法机制，优化执法程序，强化执法手段，推行综合执法，及时有效制止农村宅基地违法违规行为。探索按照权责一致原则，通过建立审批报备、核查等制度，强化对乡镇政府宅基地审批和管理的监管，防止土地占用失控。推进宅基地数字化管理，充分发挥大数据作用，建立农村宅基地管理信息系统，逐步形成宅基地信息“一张图”，加强政府部门间数据共享。

五、做好试点基础工作

（一）摸清农村宅基地底数

1、开展宅基地基础信息调查。充分利用第三次全国国土调查、宅基地使用权确权登记颁证等成果，开展宅基地补充调查和验证调查工作，利用遥感、航测等手段，采取外业和内业调查相结合方式，对县域农村宅基地情况进行全面调查，全面摸清宅基地数量、布局、利用状况等基础信息。

2、健全宅基地统计调查制度。逐步建立宅基地年度统计、定点监测、专项调查等制度，掌握宅基地基本情况和变化趋势，为宅基地管理和改革工作提供基础数据支撑。结合农村经营管理情况统计调查，配备专门人员和设备，开展常态化的农村宅基地管理利用情况统计工作。

3、建立农村宅基地基础数据库。利用宅基地基础信息调查成果，按照统一的技术标准，建立包含宅基地权利人、地类、四至方位、宗地面积、建筑面积以及审批、使用、流转、执法等信息在内的宅基地基础数据库，编制宅基地现状图。

（二）科学编制村庄规划

1、加强规划控制引导。做好县域村庄空间布局规划，以已编制的村庄布点规划和区域乡村建设规划为基础，全面分析村庄资源禀赋、区位条件、经济状况、人文底蕴、发展趋势及群众意愿，结合村庄规划评估成果，按照三生同步、宜居宜业的要求，进一步优化村庄布局，以乡镇为主体、行政村为单位，科学划分集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、搬迁撤并类、其他类等村庄类型。加快编制“多规合一”实用性村庄规划，探索建立规划动态调整和“留白”机制，指导和监督农民严格按照经批准的村庄规划开展农房建设。在乡镇国土空间规划和村庄规划中预留一定的建设用地机动指标，农民建房可申请使用。

2、科学确定宅基地规模布局。在县和乡镇国土空间规划、村庄规划编制中，根据土地资源条件、现状宅基地情况、农村人口变化趋势，科学预测宅基地需求，合理划定农民建房用地范围。在村庄规划确定的框架内，充分发挥村集体主导作用，因地制宜布局宅基地，有序安排宅基地开发空间和时序，保障农民建房用地需求。

3、提升村庄村容风貌。避免照搬城市开发建设模式，打造区别于城市的乡村风貌，充分发掘村庄自身特色，加强农房建设式样等管控引导，开展农房通用图集修编和线上服务，鼓励村民选用通用图集建房，推动农房建设方式转变。通过对村庄生态格局的保护、传统村落和特色民居保护、地域特色建筑的保留及村庄历史脉络的延续来协调村庄整体风貌。对村庄生态环境、空间格局、建筑风貌、集聚场所、文化设施等风貌要素提出针对性提升整治引导方案，着力强化基础设施建设，改善人居环境，提升村庄村容风貌。

（三）妥善处置历史遗留问题

1、查清问题情况。对历史上形成的各类宅基地问题进行系统排查摸底，逐一建档立册。重点查清“一户多宅”、宅基地面积超标、非本集体经济组织成员占有和使用宅基地，以及违法违规占地建房等问题。

2、制定处置办法。根据国家、省、市相关法律法规和政策规定，在充分征求民意的基础上，研究制定符合本地实际的处置办法，区分不同类型问题，提出相应的化解措施。

3、稳妥有序化解。按照依法合规稳妥有序的原则，结合宅基地使用权确权登记颁证、村庄规划编制实施等工作，依托村两委和农村集体经济组织逐步予以化解。

（四）做好宅基地使用权确权登记颁证工作

1、推进房地一体的权籍调查。按照不动产统一登记的要求，依据《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》，全面完成农村宅基地地籍调查，将房屋等宅基地上的定着物纳入调查范围，加快形成满足登记要求的权籍调查成果，规范编制不动产单元代码，依法依规公示权属调查成果。

2、完善宅基地使用权确权登记颁证政策。按照《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）文件要求和省、市有关政策，结合本地实际，进一步细化农村宅基地使用权确权登记颁证的具体办法。

3、加快颁发统一的不动产权证书。对符合登记条件的，按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》规定，颁发统一的不动产权证书。坚持不变不换原则，不动产统一登记制度实施前，各历史阶段颁发的宅基地使用权证书继续有效，对有房地一体不动产登记需求的，完成地上房屋补充调查后办理登记。

六、实施步骤

试点时间为三年，分为三个阶段：

（一）准备阶段（2020年10月-2021年1月）

1、成立金寨县农村宅基地制度改革试点工作领导小组。

2、结合县情实际，制定试点工作实施方案，上报审批。

（二）实施阶段（2021年2月-2022年7月）

1、2021年2月-2021年3月，按照安徽省委、省政府审定批复的实施方案，完成相关政策宣传，开展业务培训，完善工作机制，明确责任分工。

2、2021年4月-2022年7月,全面实施深化改革试点工作。

在全面摸清农村宅基地底数、科学编制村庄规划、妥善处置历史遗留问题、做好宅基地使用权确权登记颁证工作的基础上，结合试点内容积极开展试点。

（三）总结提高阶段（2022年8月-2022年9月）

对试点情况及时开展自查自评、补差补缺，完善资料档案，开展绩效评价，总结试点经验，迎接国家评估。

七、保障措施

（一）强化组织领导。成立县委书记、县长为组长，县有关分管负责同志为副组长，自然资源、发改、农业农村、林业、水利、住建、规划、财政、公安、金融、人社等部门负责同志为成员的金寨县农村宅基地制度改革试点工作领导小组，负责试点工作的组织领导，协调解决有关重大事宜。领导小组办公室设在县农业农村局，县分管负责同志兼任办公室主任，从县农业农村、自然资源、住建、规划等有关部门抽调专人集中办公，做好改革试点有关日常工作。

（二）强化协同配合。试点工作由县农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室牵头，会同有关部门共同组织实施。县建立农村宅基地制度改革试点工作联席会议制度，适时召开部门联席会议，研究和会商试点工作中遇到的困难和问题。有关部门细化工作任务，做到各司其职，各负其责，通力协作，确保试点工作有效衔接、落实到位。

（三）强化督查考评。农村宅基地制度改革试点工作纳入县委、县政府对各乡镇和有关单位综合目标考评和工作督查，及时发现问题，及时研究解决问题。 

金寨县农村宅基地制度改革试点工作领导小组

组  长：潘东旭  （市委副书记、县委书记）

汪  冬  （县委副书记、县长）

副组长：张  涧  （县委常委、常务副县长，天堂寨旅游

扶贫试验区管委会主任）

朱宽江  (县委常委)

洪  涛  （县政府副县长 、县规划中心主任）

徐生造  （县政协副主席、县茶美中心主任）

成  员：李成松  （安徽金寨经济开发区<金寨现代产业园

区>管委会副主任，县发改委主任）

夏志奎  （县委办副主任、县委政研室主任）

张英国  （县政府办副主任）

卢士传  （县农业农村局局长） 

马昌如  （县扶贫局局长）

戚家乐  （县财政局局长）

何恩来  （县自然资源和规划局局长） 

陈家林  （县科商经信局局长）

张业余  （县林业局局长）

袁新林  （县人社局局长）

余玉浩  （县水利局局长）

洪  潮  （县文旅体育局局长）

夏云培  （县住建局局长）

汪光俭  （县公管局局长）

叶贻平  （县督查办主任）

郑  文  （县综合行政执法局局长）

杨能琼  （县妇联主席）

朱  宏  （县公安局副局长）

潘  静  （县人行行长）

焦  作  （县银保监组组长）

杨正胜  （县不动产登记中心主任）

张  明  （县农业管理服务中心主任）

领导小组下设办公室，办公地点设在县农业农村局，朱宽江同志兼任办公室主任，卢士传、何恩来同志兼任办公室副主任，从县农业农村、自然资源、住建、规划等有关部门抽调专人集中办公。