关于加强住宅工程竣工验收工作的通知

各建设、施工、监理单位，各相关单位：

为进一步加强我县住宅工程质量管理，规范住宅工程竣工验收行为，保障住宅工程使用功能和居住环境，根据国家相关法律法规，并结合我县实际情况，现就加强住宅工程竣工验收工作有关事项通知如下：

一、全面落实“业主开放日”制度

各单位要严格按照相关规定制定详细的“业主开放日”实施方案，明确开放时间、开放范围、参与人员、活动流程及安全保障措施。在“业主开放日”实施前，建设单位应提前一周以电话和信息两种方式通知所有已购房业主，并告知“业主开放日”实施的相关注意事项。“业主开放日”活动期间，建设单位应组织施工单位、监理单位全程陪同业主，及时记录业主反映的问题，形成一户一表，由建设单位、监理单位、施工单位和业主共同签字确认。施工单位要逐一落实问题整改，整改完成后经建设单位、监理单位复查合格，形成整改完成报告，与《住宅工程业主质量查看通知情况汇总表》《住宅工程业主质量现场查看登记表》《住宅工程业主查看质量问题处置情况记录表》以及《住宅工程业主质量查看情况汇总表》一并报县住建局备案。（附件1）

二、完善分户验收制度

1.完善验收内容。加强对住宅工程质量常见问题和使用功能的排查，包括房屋渗漏水、房屋空间尺寸偏差、现浇板裂缝、地面找平层及墙面粉刷层空鼓开裂、水电设施的运行、门窗的使用功能、栏杆高度等。

2.规范验收程序。施工单位在完成分户施工任务后，应先进行自检，确保各项指标符合设计要求。自检合格后，建设单位组织监理单位、施工单位组成验收小组，按照既定的验收标准和程序进行验收。验收过程应做好详细记录，对发现的问题进行分类整理，明确整改责任和期限。验收合格的房屋应张贴住宅工程质量分户验收表，由建设单位、监理单位、施工单位验收人员签字确认。

3.强化问题整改。建设单位应组织监理单位、施工单位对照《住宅工程质量突出问题竣工验收“一票否决”清单》（附件2），确保所有房屋质量问题整改销号、验收资料核查无误后，方可进行工程竣工预验收工作。分户验收完成后，建设单位应将现场发现的房屋质量问题及整改情况，以书面形式报县住建局审查，资料将作为竣工验收的依据之一。

三、加强竣工预验收工作

1.明确预验收的条件和程序。住宅工程完成设计文件和合同约定的各项内容后，由施工单位编写工程竣工报告，经监理单位检查合格后提交建设单位。建设单位收到工程竣工报告后，提前一周向县住建局申请竣工预验收。住宅工程竣工预验收由县住建局组织建设单位、监理单位、施工单位以及第三方机构开展，并邀请物业公司参与，成立以第三方机构人员为组长，建设单位、施工单位、监理单位人员为成员的验收组，对住宅工程房屋质量进行逐户核查，逐户填写《住宅工程竣工预验收分户核查表》，对发现的质量问题进行统计整理，建立问题清单。

2.严格预验收的内容和标准。竣工预验收应严格按照程序和标准进行，重点核查工程实体质量。一是对工程实体质量进行全面检查，包括建筑结构、装饰装修、给排水、电气、暖通等各专业工程。二是检查工程是否符合设计文件和规范要求，是否存在质量缺陷和安全隐患，是否影响业主正常使用生活。

3.加强监督管理。工程竣工预验收过程中，县住建局将安排质量监督人员对竣工预验收进行监督，并根据现场情况及时调整验收重点。竣工预验收完成后，县住建局根据问题清单向项目责任主体下发《金寨县住宅工程竣工预验收整改通知书》，施工单位应根据整改通知书内容逐户整改、逐个销号，整改完成并经建设单位、监理单位审核后报县住建局备案，县住建局组织人员对整改情况进行抽查。未开展竣工预验收或竣工预验收问题整改不到位，住宅工程不得进行工程竣工验收。

四、严格竣工验收流程

住宅工程预验收问题逐项整改合格后，由建设单位向县住建局申请竣工验收，县住建局安排工程质量监督人员对该项目竣工验收的程序、内容及验收结果全程监督并记录。对违反竣工验收规定的单位及个人，将依法依规严肃处理。

县住建局将加强对“业主开放日”业主反映问题整改情况、分户验收问题整改情况以及竣工预验收问题整改情况的监督检查，对未组织“业主开放日”、分户验收、竣工预验收或未落实质量问题整改的项目实行“一票否决”，不予竣工验收并进行通报，对因未履行上述程序擅自交房，导致发生群体性事件或出现大量质量投诉的项目，将依法依规对相关单位和个人进行处理。

附件：1.住宅工程“分户验收”“业主开放日”制度

2.住宅工程质量突出问题竣工验收“一票否决”清单

金寨县住房和城乡建设局  

                           2024年8月8日

附件1

住宅工程“分户验收”“业主开放日”制度

一、“业主开放日”的内涵

“业主开放日”制度是指从住宅工程分户验收开始到工程竣工验收前，由建设单位组织业主监督各方责任主体开展分户验收、查看房屋工程质量，并对业主所提的质量问题在工程竣工验收前完成整改的制度。

业主是指商品房中已完成购房合同网上备案手续或安置房中已完成选房程序的人员。

二、“业主开放日”的阶段

从分户验收完成到工程竣工验收前期间邀请业主参与。

三、“业主开放日”实施要求和流程

（一）编制方案。“业主开放日”工作实施前，建设单位应编制《业主开放日工作方案》并在工作开始前一周报当地工程质量监督机构备案，方案中应包括参与业主数量、开放周期、工作流程、人员分工、相关责任人及应急预案等，其中分户验收阶段业主参与数量不低于30，工程竣工验前阶段业主参与数量100%。

（二）通知预告。在“业主开放日”工作实施前，建设单位应至少提前一周通知已购房业主（留存相关凭据），并告知“业主开放日”实施的相关注意事项。告知内容应包括：供业主选择的开放时段、查看的质量内容、查看人员要求、需携带的证明资料、现场防护措施等。同时统计汇总形成《住宅工程业主现场查看通知情况汇总表》，其中因各种原因放弃参与资格的，应单独列出（详见表1）。

（三）规划时间。“业主开放日”实施工作天数原则上按参与业主户数进行确定：当参与户数不足200户时，“业主开放日”时间不少于3天，开放日期应至少包括一个非工作日。当参与户数在200户与500户之间时，“业主开放日”时间不少于5天；参与户数大于500户时，“业主开放日”时间不少于7天，上述情况的开放日期应至少包括两个非工作日。

（四）登记核验。建设单位应在业主进入现场前进行登记，并核对身份信息，形成《住宅工程业主质量现场查看登记表》（详见表2），并在陪同查看的过程中，完整记录业主提出的房屋质量问题。

（五）问题整改。建设单位应组织参建各方梳理“业主开放日”现场查看的问题，甄别质量类问题和非质量类问题，并督促施工单位及时落实质量问题的整改，施工单位整改完成后组织监理单位对质量问题整改完成情况进行复核并做好确认记录，形成《住宅工程业主查看质量问题处置情况记录表》（详见表3），作为住宅工程分户验收的归档资料，并随同相关房屋质量保证文件一并提交业主。

（六）工作报备。工程竣工质量验收前，建设单位应将“业主开放日”业主到位查看情况及整改落实情况进行汇总，形成《住宅工程业主质量查看情况汇总表》（详见表4），在申请工程竣工验收监督时，一并提交质安局。申请工程竣工验收监督时，短时间内无法完成质量问题处理的户数，不得超过当期参与业主户数的5。

四、“业主开放日”各方责任主体与业主责任与分工

（一）建设单位责任分工。建设单位应对住宅工程质量承担 首要责任，全面组织实施“业主开放日”工作，分户验收后应在户内醒目位置公开分户验收数据，公开内容包括每户验收后形成的室内净高、净开间尺寸等分户验收结果。对业主提出的房屋质量问题，应进行核实确认，对确实存在的予以落实整改，质量问题的整改范围及标准，应符合国家及地方住宅工程施工质量验收标准。“业主开放日”期间，建设单位应为业主现场查看提供良好的安全环境，有序组织，确保业主的人身安全。

（二）施工单位责任分工。施工单位对住宅工程质量承担主体责任，应当配合建设单位开展“业主开放日”工作，为保证住宅工程的完工质量，应落实专项质量保证措施，防范质量多发问题。对于“业主开放日”中业主提出的质量问题，施工单位应在汇总整理后进行整改闭合。

（三）监理单位责任分工。监理单位对住宅工程施工质量负监管责任，应当配合建设单位开展“业主开放日”工作，负责督促施工单位落实工程施工质量问题的整改闭合。监理单位在“业主开放日”过程中发现施工现场存在降低质量标准或质量问题整改不力等情况的，应及时上报建设单位，限期不整改的按规定报告质安局。

（四）业主责任与义务。业主应按约定的时间和方式完成现场查看，并按约定的反馈时间及方式如实反馈质量问题，不参加或未及时反馈的，视为放弃参与资格。

五、监督管理

县住建局将加强对县区住宅工程“分户验收”“业主开放日”工作的监督管理，对项目实施情况进行监督检查。在监督工程竣工验收时，工程质量监督机构应依据国家和省市有关标准、规范等，结合业主现场质量查看的情况，对建设单位实施的“分户验收”“业主开放日”提出的质量问题整改情况进行抽查，抽查情况作为工程质量监督报告的附件存档。发现住宅工程各方责任主体在“分户验收”“业主开放日”过程中有弄虚作假、隐瞒相关事实或对于存在的质量问题整改不力等行为的，责令项目整改，重新组织工程竣工验收，并纳入不良行为记录。情节严重的，按相关规定予以行政处罚。

表1：住宅工程业主质量查看通知情况汇总表

单位工程名称： 日期：年 月 日

建设单位（公章）：

表2：住宅工程业主质量现场查看登记表

单位工程名称：                          日期：   年   月   日

建设单位（公章）：

表3：住宅工程业主查看质量问题处置情况记录表

表4：住宅工程业主质量查看情况汇总表

单位工程名称：

附件2

住宅工程质量突出问题竣工验收

“一票否决”清单

一、竣工验收组织

1.建设单位未编制验收方案或方案未经审批。

2.无竣工预验收记录。

3.竣工图未编制完成。

4.建设、监理、施工、设计、勘察单位项目负责人未参加竣工验收。

5.验收时接到工程质量投诉，经查实投诉属实的。

二、住宅分户验收

1.房间空间几何尺寸未原位标注。

2.一个及一个以上房间空间几何尺寸标注数值超允许值（偏差允许值15mm，极差允许值25mm），或与验收组抽查不一致的。

3.混凝土现浇板、墙体开裂、露筋。

4.门窗、护栏、安全玻璃使用不符合设计或规范要求。

5.住宅外窗台低于0.9m，无防护措施。

6.电线截面积不符合设计要求，保护地线（PE）在插座中串联连接。

7.有防水要求的卫生间、阳台等房间有渗漏。

8.存在未完工项目。

三、屋面

上人屋面临空处栏杆、女儿墙高度，栏杆垂直杆件的净距、防攀爬措施不符合规范要求。

四、地下室

防水效果（渗漏情况）不符合验收规范要求。

五、公共部位

1.外廊、露台、内天井等临空处栏杆（栏板），栏杆垂直杆件的净距、防攀爬措施不符合规范要求。

2.门窗、护栏安全玻璃不符合设计或规范要求。

3.楼梯扶手高度、竖向杆件净距防攀爬措施不符合规范要求。

4.电梯未提供检测报告，或运行有异常的。

六、无障碍设施

建筑入口无障碍通道不符合设计要求。

七、违反国家强制性标准和相关法律法规的其他行为。