金寨县城镇住房发展“十四五”规划
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项目名称 : |
金寨县城镇住房发展“十四五”规划 |
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项目编号 : |
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委托单位 : |
金寨县住房和城乡建设局 |
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编制单位 : |
安徽省城建设计研究总院股份有限公司 |
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资质等级 : |
城乡规划甲级 |
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资质编号 : |
[建]城规编(141320) |
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院 长 : |
李 彪 |
正高级工程师 |
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分管院长 : |
程堂明 |
正高级工程师、国家注册规划师 |
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总工程师 : |
程堂明 |
正高级工程师、国家注册规划师 |
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部门负责人 : |
卢俊超 |
正高级工程师 |
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编 制 所 : |
规划二所 |
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所 长 : |
马玉杰 |
所长、国家注册规划师 |
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项目负责人 : |
韩守江 |
副所长、主任工程师 |
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项目组成员 : |
黄 斌 |
工程师 |
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李国傲 |
助理工程师 |
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校 对 人 : |
马玉杰 |
所长、国家注册规划师 |
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审 核 人 : |
卢 凯 |
正高级工程师、规划专业总工程师 国家注册规划师 |
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审 定 人 : |
卢俊超 |
正高级工程师 |
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一、 前 言......................................................... 1
1.1 政策背景.................................................. 1
1.2 编制意义.................................................. 2
二、 发展基础...................................................... 4
2.1 “十三五”期间住房发展成效........................ 4
2.2 “十三五”期间存在问题与不足................... 10
2.3“十四五”期间住房发展工作重点................ 11
三、 规划总则.................................................... 15
3.1 指导思想................................................ 15
3.2 规划原则................................................ 15
3.3 编制依据................................................ 16
3.4 技术路线................................................ 17
四、 规划方案.................................................... 19
4.1 规模预测................................................ 19
4.2 总体目标................................................ 23
4.3 规划策略................................................ 24
五、 保障措施.................................................... 35
5.1 强化组织领导.......................................... 35
5.2 完善投资机制.......................................... 36
5.3 健全政策体系.......................................... 36
5.4 加强市场调控.......................................... 37
5.5 保障土地供应.......................................... 37
一、 前 言
1.1 政策背景
(1)党的十九届二中、三中、四中、五中全会对住房保障工作提出新要求
党的十九大和二中、三中、四中及五中全会,是在全面建成小康社会决胜阶段、中国特色社会主义进入新时代的关键时期召开的,承担着谋划决胜全面建成小康社会、深入推进社会主义现代化建设的重大任务,城镇住房发展和保障是关系民生问题重点之一。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标的建议》指出要推进以人为核心的新型城镇化,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。
(2) 《金寨县国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确新目标
《金寨县国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(以下简称金寨“十四五”规划),是根据党的十九届五中全会精神和围绕全县“十四五”时期经济社会发展指导思想、发展目标、主要任务和保障措施,展望到2035年基本实现社会主义现代化远景目标而编制的,金寨“十四五”规划中明确提出对住房保障工作的新目标— “健全以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,以解决城镇新居民住房、老城区危房户居民住房问题为重点,建立健全购租并举的住房供应体系和制度”,使城市住房保障体系工作迈入新阶段。
为落实国家、省系列会议精神,着力完善金寨县“十四五”住房发展和住房保障体系,进一步满足广大群众的基本住房需求,切实解决中低收入居民的住房问题,实现住房供需平衡,指导和推动金寨县住房发展和住房保障工作高质量发展,制定《金寨县城镇住房发展“十四五”规划》,是金寨县“十四五”住房发展和住房保障工作的纲领性文件。
1.2 编制意义
“十四五”时期是我国建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后,乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的首个五年,也是金寨巩固脱贫攻坚成果、加快推进乡村振兴、追赶全国全省平均发展水平的关键五年,在此期间,住房保障作为人民最关切的民生问题之一,保障全体人民住有所居,全县居民的居住水平和质量稳步提升,重要性非凡。
完善住房保障制度,建立住房保障体系是政府科学的社会政策和公共服务职能的体现,是政府必须履行的重要职责。总结分析“十三五”时期城镇住房发展状况,总结实践中的经验教训,科学制定和实施“十四五”规划,有助于金寨县房地产业的健康发展、实现有限资源的优化配置,有助于金寨县实现更高层次的全面小康社会,追赶全国全省平均发展水平。
(1)综合评估“十三五”住房发展规划实施情况,找出“十三五”住房发展规划实施成效与不足等;
(2)理清“十四五”期间金寨城镇住房保障发展思路,科学预测城镇住房保障需求,合理确定发展目标和具体指标;
(3)把解决城市中等偏下收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容,进一步改善城镇居民的居住条件;
(4)加快建立健全以公共租赁住房制度为重点、多渠道解决城市中等偏下收入家庭住房困难的政策体系。
二、 发展基础
“十三五”时期,金寨县房地产市场监管工作在省、市业务主管部门的大力支持下,在县委、县政府的正确领导下,围绕“准确把握住房的居住属性”、“房子是用来住的,不是用来炒的”的目标理念,全县加快推进房地产市场健康平稳运行,在切实实施保障性安居工程,盘活现有公租房分配的基础之上,加大棚户区改造和老旧小区改造的工作力度,进一步建立健全住房发展体系,有效改善居民居住条件。
2.1 “十三五”期间住房发展成效
(1)房地产市场稳步发展,增速有所放缓
2020年,金寨县住建局印发《2020年房地产市场乱象专项整治工作方案的通知》,严格控制投机性炒房,加强房地产市场监管,全过程把控房地产市场经营环节,有力的促进了房地产市场平稳健康发展,实施效果显著。
“十三五”期间,金寨县以住宅类投资占据主体地位的房地产开发规模持续扩大,住房供应充足,房地产市场呈现供需两旺局面。“十三五”期间,全县计划房地产开发总投资811.2亿元,累计完成房地产开发投资169.08亿元,投资内容均为商品投资,“十三五”期间,全县房地产业经济增速稳定,商品房开发提升较快。
“十三五”期间,全县商品房销售情况从快速增长到平稳增长,反映近年金寨县房地产相关政策调控初见成效。在2020年疫情期间,全县全面做好疫情防控及复工复产,基本保持房地产市场平稳运行。2016-2020年,全县累计商品房销售面积425.16万平方米,销售额217.61亿元,其中,商品住宅销售面积345.63万平方米,销售额164.16亿元。“十三五”期间,商品房成交价格处于合理区间内增长。2020年末,全县商品房均价5721.28元/m2 ,年均增长5.32%,商品住房均价5903.14元/m2,年平均下降15.02%。
城镇居民人均住房水平大幅提升,至2020年,城镇居民人均住房面积达到45.1 m2,现有城市居民人均住房面积已经达到国家小康标准。物业服务水平和覆盖面进一步提高,全县实施物业全覆盖工程。
表2-1 “十三五”期间金寨县住房发展情况一览表
年份(年) |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
合计 |
房地产开发总投资 (亿元) |
107.79 |
120.04 |
145.85 |
209.24 |
228.27 |
811.20 |
商品房投资额 (亿元) |
28.21 |
28.83 |
30.00 |
40.58 |
41.47 |
169.08 |
商品房销售面积 (万㎡) |
90.05 |
90.48 |
83.33 |
92.56 |
68.74 |
425.16 |
商品住宅 |
75.16 |
70.81 |
69.82 |
71.93 |
57.91 |
345.63 |
商品房销售套数(套) |
7301 |
7722 |
7064 |
7700 |
5634 |
35421 |
商品住宅 |
6551 |
6065 |
5905 |
5827 |
4789 |
/ |
商品房销售额 (亿元) |
39.07 |
42.98 |
42.65 |
53.41 |
39.50 |
217.61 |
商品住宅 |
30.51 |
31.48 |
34.98 |
34.08 |
33.11 |
164.16 |
商品房均价(元/㎡) |
5745.25 |
5856.71 |
6174.52 |
6832.75 |
5898.68 |
/ |
商品住宅 |
4059.41 |
4445.24 |
5008.27 |
5432.28 |
5721.28 |
/ |
房地产业税收 (亿元) |
2.37 |
2.96 |
3.57 |
5.49 |
4.47 |
18.86 |
房地产开发经营税收 |
1.99 |
2.21 |
2.55 |
4.04 |
2.94 |
13.73 |
资料来源:金寨县房地产市场监管“十三五”规划总结
(2)租房租赁应保尽保,社区改造持续推进
公租房租赁保障进一步加强。“十三五”期间,全县加快完善住房保障制度,在响应建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度宗旨下,采取实物配租和租赁补贴相结合的保障方式,“十三五”规划期内新增享受公租房保障户数1050户,共销售公租房47套,新增公租房实物配租2885户,发放租赁补贴共计1212户,真正做到应保尽保,租购并举。
棚户区改造工作力度进一步加大,基本建成工作进度进一步加快。棚户区改造工作是金寨县住房发展的重点之一。金寨县“十三五”棚户区改造规划目标为:基本解决金寨县现有城镇中低收入住房困难家庭的住房问题,主要为城镇棚户区及城中村居民。十三五”期间,金寨县棚户区改造目标任务11836套,实际新建安置房屋8512套、回购4413套,总安置建筑面积约为1292500 ㎡,总投资约90.475 亿元,任务完成率109.20%。其中:实施县本级棚改项目14个,改造目标任务6927套,实际新建安置房屋5758套、回购1926套,总建筑面积约为768400 ㎡,总投资约53.788亿元;实施经济开发区棚改项目6个,改造目标任务4606套,实际新建安置房屋2548套、回购2364套,总建筑面积为491200 ㎡,总投资34.384 亿元;实施乡镇棚改项目6个,改造目标任务303套,实际新建安置房屋206套、回购123套,总建筑面积约为32900 ㎡,总投资约2.303亿元。
城市老旧小区改造工作稳步推进。“十三五”期间,全县实施老旧小区改造项目共11个、改造房屋建筑面积58.25万平米、涉及改造居民5500户,累计完成投资12180万元。在改造过程中,严格按照《安徽省城镇老旧小区改造技术导则》等技术标准规范,结合实际,充分听取改造居民意见和建议,完善改造方案,激发群众热情。
表2-2 “十三五”期间金寨县住房保障一览表
类型 |
类别 |
数量 |
公共租赁 住房保障 |
新增享受公租房保障户数(户) |
1050 |
实物配租(户) |
2885 |
|
发放租赁补贴(户) |
1212 |
|
棚户区 改造 |
计划实施棚户区改造套数(套) |
11836 |
完成棚户区改造新开工任务(套) |
12925 |
|
累计开工面积(万㎡) |
129.25 |
|
竣工棚改安置房(套) |
10377 |
|
老旧 小区 改造 |
老旧小区改造个数(个) |
11 |
累计改造建筑面积(万㎡) |
58.25 |
|
涉及改造居民(户) |
5500 |
|
完成投资(万元) |
12180 |
|
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资料来源:金寨县人民政府官网、金寨县“十三五”住房保障工作总结
2.2 “十三五”期间存在问题与不足
(1)安置房建设速度低于征迁速度,“人等房”现象凸显
“十三五”期间,在建安置房进度缓慢、建设速度明显低于征迁速度,过渡费用高、群众意见大。房源紧缺一直是影响回迁的难题,“人等房“现象较为严重。
(2)住房发展与保障融资渠道单一,资金缺口大
政府融资渠道单一,资金缺口大已成为目前金寨县城镇住房保障和发展的最大难题之一。譬如在金寨县城镇棚户区改造项目中,新一轮棚改项目越来越进入“啃硬骨头”阶段,随着各级政府部署改造任务总量的增加,难度亦随之升级,新建、改造棚户区和老旧小区基础配套设施的资金需求巨大,以政府为主导的资金保障体制显现不足;同时,“十三五”期间共计划改造棚户区地块54个,部分地块征收后成为公益性项目,亦成为导致资金缺口增大的因素之一。因此,主要通过政府主导、“大包大揽”的资金保障体制、融资渠道较为单一,中央和省财政提供资金补助难以弥补缺口,不足部分政府通过市县财政补助、银行信贷支持等使得当地政府面临财政减收压力、债务风险升高等诸多压力。
(3)物业管理制度、水平有待提高完善
近年来物业覆盖率逐步扩大,但物业管理制度有待完善,物业解决问题和多方协调的能力还有待提升。随着社会经济地不断发展,维修保障性住房的费用以及实物配租的比例在不断的提高,物业管理的资金缺口逐渐变大,保障家庭收入水平无法负担。相比之下,保障性住房管理问题要严峻的多。主要体现在保障性住房住户人群复杂,职业多样化,业主和租户间存在矛盾;收入变化情况难以审查,存在受保者不愿主动申报收入变动,收入摸底困难等。
(4)部分棚户区改造项目周期过长,群众改造意愿强烈
在资金缺口大、资金短缺、安置房建设速度相对缓慢等诸多因素的影响下,金寨县存在部分棚户区改造项目周期过长,迟迟未能进行改造的困境,“十三五”期间计划城镇棚户区改造项目共54个,其中实际完成项目26个,剩余项目顺延至下一轮五年规划之中,因此,部分改造项目周期过长,无法及时完成改造与安置,做好未改造地块内群众解释、安抚工作,积极稳妥化解各类矛盾纠纷成为工作的另一个重点。
2.3“十四五”期间住房发展工作重点
本规划应重点对金寨县的住房供应主体与供应渠道、房地产市场发展、住房需求规模、空间布局以及与国土空间总体规划建设用地供应衔接等方面进行深入分析和研究。
根据对金寨县“十三五”期间住房发展问题和不足总结,结合发展形势,明确金寨县“十四五”住房发展的工作重点,具体如下:
(1)注重土地供应集约化,开发投资理性化调控
土地供给是影响房价的最为重要的直接因素,地方政府将“因城施策”保持土地市场平稳。“十四五”期间,金寨县应合理地调整了供地结构,控制单宗土地面积规模,缩小单宗供地面积,严防开发商“囤地”,加快开发建设周期。盘活金寨县存量建设用地,缓解土地供需平衡,推动金寨县住房发展土地高效集约利用。新发展阶段,仍然紧扣“房住不炒”定位,继续强化政策调控,使房地产开发投资处于合理的理性的状态。
(2)注重住房发展健康化,保障体系完善化引导
金寨县住房发展以住有所居为目标,稳地价、稳房价和稳预期为重要任务,要始终坚持以人为本、规划为先、安全为重,金寨县房地产市场形成供求总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力相适应的格局。保持房地产市场总体健康平稳、持续向好的发展态势。加快建立多层次、多渠道、多元化的住房保障体系,进一步加大城市困难群众住房保障工作力度,棚户区改造、老旧小区改造力度,而相关的配套政策也会跟进,如进一步发挥住房公积金对住房消费的支持作用、财政补贴等内容,进一步完善住房保障体系。
(3)注重住房供需均衡化,空间布局合理化安排
金寨县住房供需结构需进一步优化,要稳定供应商品住房,确保保障性住房供应,摸清金寨县保障性住房的需求程度,本着应保尽保的原则,有效供应。注重空间布局合理性与资源节约利用,同时,保障性住房的建设应该尽量满足人民群众的上学、就医、交通出行等需求,要尽可能地选择安排在交通比较便利的地方、基础设施较为齐全的区域。
(4)注重居住改善品质化,住房管理精细化推进
在持续提升新建住房环境品质的同时,用城市有机更新的理念,将房屋危旧、居住条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的地块优先列入旧区改造安排,改善居住设施环境,道路系统,安保水平,做好小区的绿化建设工作,提高小区绿化覆盖率,定期安排人员对植被进行养护,以此来改善小区的居住环境。同时住房领域引入绿色理念,有助于提升全民的绿色意识,促进整个城市的可持续发展。
在经济社会发展新形势下,保障性住房建设后,应做好住房的后期管理工作,加强房地产市场、住房保障和房屋使用安全管理,实现房屋管理全覆盖,提高住房管理的精细化水平,加强社区文化建设,积极推动中低收入人群能更好地融入社会。
(5)注重资金筹集多元化,政企联合协作化发展
保障性住房项目的建设工作必须有稳定的资金支持,没有充足的资金保证是无法确保工作的顺利开展。政府的资金划拨是住房建设中的重要力量,面对当下保障覆盖率逐步扩大,资金缺口问题日益突出,开源节流,寻找新的资金筹集渠道,创新多元化的融资方式是重中之重。鼓励企业参与到保障性住房建设中,如政府与代建企业合作,采用PPP模式;政府与投资机构合作,采用BOT模式,深化政企合作深度,创新协作模式,共同推进住房保障事业长足发展。
三、 规划总则
3.1 指导思想
深入贯彻党的十九大报告新思路、新要求,和十九届二中、三中、四中及五中全会精神,牢固树立和贯彻落实新发展理念。落实“一带一路”、中原地区崛起、新型城镇化等国家重大战略,加快打造“一谷一路、一岭一库”的绿色发展平台战略。坚持从全局出发,顺应金寨县住房发展规律,保障住房基本权益,提升居住生活品质,推进房地产市场供给侧结构性改革,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,聚焦住房市场体系和保障体系,构建住房保障体系基本制度设计,健全房地产业健康平稳发展长效机制。
3.2 规划原则
(1)以人为本、民生优先
金寨县要始终践行以人民为中心的发展思想,坚持保障和改善民生优先导向,满足居民合理住房需求,突出住房居住功能,把解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题作为出发点和落脚点,努力维护社会公平,增进人民福祉,让广大人民群众有更多获得感。
(2)优化布局,分类施策
坚持住房发展与金寨县现状相适应,建立健全基本住房保障制度,引导形成符合金寨县实际情况的住房建设和消费模式。统筹考虑保障性住房、商品住房、市场租赁住房与各类社会群体之间的关系,针对不同收入群体,采取不同措施,分层次进行保障,满足不同的住房需求。在金寨县统一政策框架下区别对待区域差异,引导各地因地制宜解决住房方面的突出矛盾和问题。
(3)市场配置,政府保障
以市场化为导向,均衡发展商品住房买卖和租赁市场,以市场为主,满足居民多层次住房需求。把解决群众的基本居住问题作为住房发展的首要目标,强化政府住房保障职责,加大住房保障力度,完善住房保障体系,加快解决城镇中低收入家庭及新市民住房困难问题。
(4)人才优先,资源共享
人才住房是促进金寨县经济转型升级的有力抓手,保障性住房是金寨县解决中低收入群体住房困难的民生工程,保障性住房“保基本”,人才住房“促发展”,二者应当结合实际需求,精准施策,在双轨运行的同时实现资源共享、融合发展,为金寨县经济社会发展大局作出更大贡献。
3.3 编制依据
(1)《中华人民共和国城乡规划法》(2019年修正);
(2)《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正);
(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修正);
(4)《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标》;
(5)《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号);
(6)《住房和城乡建设部办公厅等关于申报2021年城镇棚户区改造公租房保障计划任务的通知》(建办保发〔2020〕52号);
(7)《安徽省住房和城乡建设厅关于做好“十四五”城镇棚户区改造及配套基础设施建设规划文本编制工作的通知》;
(8)《关于统筹城市更新行动推动城市高质量发展的实施意见》;
(9)《金寨县国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》;
(10)《金寨县国土空间总体规划(2020-2035年)》(初稿);
(11)金寨县住房和城乡建设局、统计局等相关部门提供的统计年鉴、棚户区改造计划表等文件内容。
3.4 技术路线
金寨县城镇住房发展“十四五”规划技术路线图如下,首先把握规划方向,理清思路,规划内容结构由规划目的、指导思想、规划原则、规划范围及总体框架构成;其次,分别从“十三五”住房发展规划实施情况、成效与不足、趋势研判等形成对“十三五”住房发展规划的评价与总结;再者,通过对“十四五”规划期间的城镇人口规模、城镇人均住房建筑面积以及住房开发总量进行科学预测,明确“十四五”住房发展规划的规划目标和规划任务(策略),重点关注对住房保障的指引、公共租赁住房、棚户区改造以及老旧小区改造的规划指引,形成科学、合理、切实可行的年度供应计划;最后,通过规划投资估算、组织保障形式、政策法规保障及实施措施等明确“十四五”住房发展规划的保障措施,力求保障规划切实
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四、 规划方案
4.1 规模预测
(1)城镇人口规模预测
通过《六安市统计年鉴(2017-2020年)》、《金寨县统计年鉴》等统计资料,获取“十三五”期间金寨县城镇人口变化数据,运用较为科学且符合金寨县城市现状的预测方法对其城镇人口进行预测,金寨县近年城镇人口情况如下:
表4-1 “十三五”期间金寨县城镇人口数一览表(万人)
年份 |
2016年 |
2017年 |
2018年 |
2019年 |
2020年 |
城镇人口 (万人) |
10.26 |
11.13 |
12.12 |
13.05 |
13.98 |
注:数据来自《六安市统计年鉴》、《金寨县统计年鉴》(2017-2020年)、“十三五”期间城镇住房保障实施情况调查表,2020年数据为预测。
在《金寨县国土空间总体规划(2020-2035年)》的研究基础上,采用人口趋势外推的方法,确定公式为:
y=0.944x-1892.9
因此,计算可得金寨县2020年城镇人口约为13.98万人,根据近六年金寨县城镇人口变化趋势,因此,计算可得,预测至2025年金寨县城镇人口约为18.66万人。
图4-1 “十三五”期间金寨县城镇人口增长趋势
根据金寨县实际发展情况,预测至2025年,全县城镇人口为18.66万人,“十四五”期间预测新增城镇人口4.68万人。
(2)城镇人均住房建筑面积预测
2020年,全县城镇人均住房建筑面积为45.1㎡,已经达到《安徽省城镇住房发展“十三五”规划(2016-2020)》中确定的“至2020年城镇人均住房建筑面积超过37㎡标准。结合2015-2019年金寨县城镇人均住房建筑面积的变化情况,在“十四五”期间,城镇人均住房建筑面积增长率应逐渐趋于稳定。
表4-2 “十三五”期间金寨县城镇人均住房建筑面积一览表
年份 |
2015年 |
2016年 |
2017年 |
2018年 |
2019年 |
2020年 |
城镇人均住房建筑面积(㎡) |
34.7 |
37.4 |
37.9 |
42.4 |
43.3 |
45.1 |
注:数据来自《2015-2020年金寨县国民经济和社会发展统计公报》
采用线性回归分析法,对金寨县近年来的城镇人均住房建筑面积进行曲线拟合,确定计算公式为y =0.2067x5-2084.8x4+8E+06x3-2E+10x2+2E+13x-7E+15
其中y:城镇人口数,x:年份
由此得出2025年金寨县城镇人均住房建筑面积为56.03㎡。
图4-2 “十三五”期间城镇人均住宅建筑面积变化
对计算数据取整,预测至2025年,金寨县城镇人均住房建筑面积为50㎡。
(3)住房开发总量预测
住房需求量综合考虑以下三个方面:人口增长所产生的住房需求、居民改善型住房需求、旧房拆迁所拉动的被动性住房需求。
1)人口增长所产生的住房需求
至2025年末金寨县城镇人口约18.66万人,2021至2025年,金寨县城镇人口增长约4.68万人,以人均住宅建筑面积50 m2作为目标值,则新增人口带来的住房需求约234万m2。
2)居民改善型住房需求
金寨县2020年城镇总人口13.98万人,人均住房面积为45 m2,按2025年城镇人均住房面积提高到50 m2计算,则未来居民改善住房条件需新建住房约70万m2。
3)旧房拆迁所拉动的被动性住房需求
计算方法:本地规划动拆迁量*动迁户选择购买新房的需求比例
综合考虑金寨县经济及政策等因素,结合金寨县现状的棚户区及城中村改造情况及目标,预测“十四五”期间全县规划总拆迁量约16542套,参照《金寨县黄林至火车站沿线棚户区改造项目(一期)[原金寨县209省道(黑冲至铁冲段)土地收储项目]房屋征收补偿方案(征求意见稿)》中提出“安置房设计为高层楼房,提供65 m2、80 m2、100 m2、120 m2左右4种回迁安置标准户型供被征收人选择。”因此,棚改安置房按每套100 m2计算,即“十四五”期间,全县住宅改造带来的刚性需求新增住宅面积165万m2左右。
4)住宅需求总量
根据分析预测数据,得出住宅需求总量Q=(1)+(2)+(3)=469万m2,取整则十四五期间住宅需求总量约为470万m2。
(4)建设用地供应预测
2016-2020年房地产土地购置面积持续增长。按照需求总量推算法计算,“十四五”期间,土地供应增长率逐渐回归理性,金寨县房地产土地供应将呈稳定趋势发展。
“十四五”期间,全县商品住房新增需求总量470万m2,按照容积率平均为1.7计算,并考虑去除5%的商品住房配套设施,计算出“十四五”期间全县商品住房土地供应总量为291公顷,合计为4365亩。
对计算结果取整,“十四五”期间,预测全县商品房住房土地供应总量为4365亩。
4.2 总体目标
要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,着力推动住房产业健康、稳定、持续发展。进一步健全和完善房地产政策法规体系,加大对市场的监管力度,规范交易市场秩序;进一步健全和完善住房保障体系,切实解决住房困难人口问题。引导住房建设适应城区发展的要求,符合城市设计以及住房建设标准的指引,基于居民需求提升居住环境及品质,提高居民幸福感。新增住房建设要大力推广装配式建筑。进一步强化执行节能强制标准和绿色建筑标准,实现住房保障低碳发展。落实新建住房项目周边配套设施“同步规划、同步建设、同步交付”要求,确保项目入住后的生活便利。
“十四五”期间,全县商品住房需求总面积469万平方米,平均每年供应约94万平方米;计划新增享受公租房保障户数为1200户,总户数为7646户,均采用实物配租的形式;计划对18个老旧小区项目,涉及到51个小区进行改造,改造面积共33.27万平方米,惠及居民3495户;计划棚户区改造项目新开工套数16542套,基本建成19242套。
4.3 规划策略
(1)改善住房供应体系,拓宽住房供应渠道
根据“多主体供给、多渠道保障,租购并举”的要求,鼓励各类主体投入住房保障供应中,积极鼓励社会力量投资建设保障性住房,以市场为主满足多层次需求,推动更多社会资本、民间资本融入住房的供给建设中。政府按规定给予税费减免等政策支持,利用适量增加建设用地、盘活存量用地、实施公共设施综合开发等多渠道建设筹集保障性住房房源。
1)多主体供应
多主体供应主要包含房地产开发企业住房租赁经营机构、县、乡镇政府(含经济开发区管委会)、人才住房专营机构等主体,另外,还可尝试支持社区股份合作公司与原村民合作,支持各类金融机构建设筹集人才住房等,具体情况如下表。
表4-3 多主体供应方式及建设筹集合作方式
序号 |
主体 |
提供住房形式/合作方式 |
a |
房地产开发企业 |
提供市场商品住房、安居型商品房 |
b |
住房租赁经营机构 |
提供各类长租公寓 |
c |
县、乡镇政府(含经济开发区管委会) |
提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房 |
d |
人才住房专营机构 |
建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房 |
e |
企事业单位 |
利用符合规定的自有用地或自有用房,建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房 |
f |
社会组织等 |
建设筹集具有公益性质的各类住房 |
2)多渠道保障
适量增加建设用地,在稳定控制,不再新增建设公共租赁住房的基础之上,根据预测所需商品住房土地供应量需求,增加建设用地投入,做好住房保障;盘活各类存量用地、住房等,推进社会存量住房租购,推进已批未建用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
3)租购并举
实物供应。通过合理安排市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比例,采取“租购并举”的保障形式,满足城市不同收入、不同行业,多人群住房需求。
表4-4 住房实物供应类型一览表
住房类型 |
供应比例 |
供应形势 |
供应对象 |
面积标准 |
价格举措 |
|
市场商品住房 |
55%左右 |
可租可售 |
符合条件的各类居民 |
中小户型为主 |
继续实施宏观调控 |
|
政策性支持住房 |
人才住房 |
5%左右 |
可租可售 |
符合条件的各类人才 |
建筑面积小于90㎡ |
前五年由人才引进单位交纳租金,五年以后按文件给予租金补助 |
安居型商品房 |
20%左右 |
可租可售 以售为主 |
符合收入财产限额标准等条件的户籍居民 |
建筑面积小于70㎡ |
租售价格为市价的50%左右 |
|
公共租赁住房 |
20%左右 |
可租可售 以租为主 |
一般人群均可租住 |
建筑面积40-70㎡为主 |
中低收入家庭、新就业稳定就业住房困难职工补助租金60%,低保家庭补助租金80% |
(2)完善住房保障方式,健全住房保障体系
1)完善住房保障方式
至“十四五”期末,金寨县以期形成公共租赁住房、棚户区改造和老旧小区改造的“一房两改”住房保障体系,全县享受公租房保障总户数7646户,新增享受公租房保障户数1200户。全县有序开展老旧小区改造。以完善老旧小区配套改造为着力点,提升物业服务质量,增强人民群众获得感和幸福感。
2)加大对符合条件新市民的住房保障力度
针对新市民住房需求,每年公租房供应总量中确定一定比例,定向供应符合条件的新市民。加大对金寨县新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员保障力度,重点保障环卫、公交、教育、卫生、基础科研、公共管理等公共服务行业,以及重点发展产业的青年职工、引入人才,重点解决阶段性住房困难。同时,根据全县财政承受能力,合理确定补贴条件,报经本级人民政府批准后,向社会公布实施,并及时进行动态调整。可设立最长保障期限,重在解决阶段性住房困难。住房保障主管部门要与用人单位精准对接,合理确定公租房供给数量、租金标准等。
3)加强住房保障队伍建设
为进一步加强住房保障工作,完善住房保障体系,强化住房保障队伍建设,依托现有的县住建局住房保障科,增加人员力量,成立金寨县住房保障中心。强化物业管理队伍建设,提升物业管理中心力量。
4)合理引导住房消费
加大对自住和改善性住房需求的支持力度。以“促改善、稳消费”作为调控目标,加大土地、金融、税收等调控政策执行力度,加强对自住和改善性住房需求的支持,合理引导住房梯度消费。以实现住房市场健康发展为目标,建立健全住房市场调控长效机制,通过信贷、财税、价格、制度等政策措施,引导形成合理的住房市场预期和供需关系。到“十四五”末,基本形成“存量市场与增量市场协调发展”、“买卖市场与租赁市场有机结合”的多层次住房供应体系,推动实现城镇居民住有所居目标。
(3)制定住房建设标准,完善市场监管体系
1)优化规划标准
金寨县住房发展应注重提高居住环境质量、调整住房的布局结构,完善社区文化康乐服务设施,依托自然本底,建设环境宜居的住区;新区建设与旧区改造相结合,合理布局、集中开发、形成规模,做到规划一片、建设一片、完善一片。在发展新城、新区住宅建设的同时,加强交通、教育、医疗等公共配套设施建设,提高新城、新区宜居程度,督促市政基础配套实施的同步建设,进一步引导住房需求与城市规划导向相一致。
2)提高建设标准
金寨县住宅建设应严格执行国家有关标准,落实节能、节地、节水、节材和安全生产的有关规定,积极采用成熟、先进、适用的新材料、新技术、新设备。大力发展节约型居住区和节能省地型住宅,加快推进绿色建筑发展,整体10万平方米以上住宅小区(不含单体2000平方米以下的配套建筑)应当按照国家、安徽省关于绿色建筑评价标准要求进行建设。
3)加强监管力度
完善商品住房预售制度。严格商品住房预售许可管理,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求,建立商品住房预售许可绿色通道。强化商品住房预售方案管理,加快完善商品住房预售资金监管制度,实行商品住房预售合同网上备案管理制度。
(4)优化住房空间布局,完善住宅用地供应
1)加强住宅用地供应
金寨县相关部门应定期向社会公开住宅用地年度供应计划、三年滚动计划和中期规划,并且积极争取市级新增土地计划指标向金寨县倾斜,落实与《金寨县国土空间总体规划(2020-2035年)》中确定的低方案城镇开发边界规模(133.29平方公里)、高方案城镇开发边界规模(140.1平方公里)的建设用地供应衔接。土地供应优先满足住宅用地需要,保障性住房用地做到应保尽保。严格控制并逐步减少中心城区生产性用地和房地产住宅项目用地供应,新增的住宅项目要进一步优化户型,控制居住人口密度。同时,完善住房用地供应方式,建立房价地价联动机制,科学确定住房建设用地供应的结构和时序。根据房地产市场、土地市场运行状况,适时采用“限房价、竞地价”、“限地价、限房价、竞配建”等方式出让土地,稳定土地价格。
2)住房空间布局模式
保障性住房应采取“大分散、小集中”的布局模式,倡导与普通商品住房配套建设,并应与城市更新、棚户区改造、老旧小区改造等项目结合,新建与存量利用并重,实现保障性住房布局的空间相对均衡,并有利于促进社会融合。保障性住房应注重与各类配套公共服务设施和市政交通基础设施同步规划、同步建设和同期投入使用。
3)住房发展指引
“十四五”期间,金寨县新增商品住房供应主要结合各个片区人口、产业发展进行安排,坚持区域住房发展合理布局,根据城市建设发展方向,合理疏导中心城区过于集中的人口和建筑密度向新城转移,改善中心城区人居环境;在发展新城、新区住宅建设的同时,加强交通、教育、医疗等公共配套设施建设,提高新城、新区宜居程度,进一步引导住房需求与城市规划导向相一致。
(5)提升居住环境品质,打造生态宜居社区
1)高要求服务社区
继续提升金寨县社区服务水平,加强社区环境卫生清洁力度,倡导绿色环保、文明和谐的生活方式;加强社区文化建设,规范文化团体组织,以实现和谐社区为目标,建设社会各阶层混居型社区,注重居住区基础设施和公共服务设施的配套建设,进一步加强社区公共服务体系建设,维护社区安宁的生活秩序,营造优美的社区环境,提升社区质量和品质,加快推进和谐社区的建设。
2)高质量规划建设住宅
全面提高居住品质,建设功能完备、配套齐全、方便安全、拥有智能化、现代化的设施条件,全面实现“以人为本”的居住理念;居住区规划设计水平体现不同区域风格特点、处理好人与环境、建筑与环境的关系。户型设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性,应在社交、功能、私人空间上有效分隔。同时,大力推广绿色建筑和装配式建筑。紧密结合金寨转型发展目标,加强绿色建筑和全装修住宅的宣传力度,鼓励企业在新建住宅中大力推广绿色建筑和全装修住宅,积极探索住宅产业化工作。积极推广装配式混凝土建筑,鼓励房地产开发企业提高装配式建筑在商品住房项目中的比例,政府投资新建的公共租赁住房、棚户区改造安置房项目,符合装配式建造技术条件和要求的,将全部采用装配式建筑。
3)重点推进棚户区、老旧小区改造
按照“政府主导、市场运作、以人为本、全面改造、统筹规划、分步实施”的原则,落实各级棚户区改造责任,深入细致做好群众宣传工作,加快推进城镇棚户区改造,基本解决棚户区居民住房困难问题。同时,棚户区安置房要全面执行绿色建筑标准,走绿色、循环、低碳的科学发展轨道,促进经济社会全面、协调、可持续发展。根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)、《安徽省人民政府办公厅关于印发全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》(皖政办〔2020〕21号)、《安徽省城镇老旧小区改造技术导则(2020修订版)》文件要求,因地制宜界定金寨县老旧小区改造对象范围,重点改造2000年底前建成的老旧小区。按照基本型、完善型和提升型三种改造类型。重点对小区基础设施、房屋整修、公共设施、安防消防、建筑节能、“适老化”和有条件的小区加装电梯等内容。推进成片改造,科学有序实施,适应老旧小区居民生活要求,提升居民的居住品质。争取对2010年前安置区提升改造,提高居民幸福感。
4)健全物业管理体系,提高物业服务能力
扩大物业管理服务的覆盖面。在推行新建住宅小区普及物业管理服务的基础上,进一步推行机关、企事业单位物业管理的市场化、社会化改革,积极推进老旧小区的整治改造及物业管理落实工作,促进社会和谐发展。建立物业服务“质价相符”的定价机制和价格调整机制。住房城乡建设部门会同发改部门研究制定质价相符的物业服务收费指导价格体系,按照政府指导价和市场调节价相结合的原则,明确服务项目和等级,实行“按质论价”,确保证物业服务行业的健康发展。
五、 保障措施
为保障全县“十四五”时期城镇住房保障和建设事业有序发展,落实本规划的发展目标和年度任务,需要建立健全“十四五”规划实施的组织领导、工作推进机制以及责任追究等机制,将各项保障措施落到实处,推动住房城乡建设事业持续健康发展。
5.1 强化组织领导
建立政府负总责、抓落实的领导机制和工作机制,加强部门分工协作,健全信息沟通和共享机制,进一步形成工作合力。金寨县委、县政府应继续把改善群众居住环境和实现城镇低收入人群“住有所居”这一目标作为事关经济发展和社会和谐稳定的大事来抓,专门成立由县主要领导任组长的金寨县棚户区改造工作领导组,全面负责全县棚户区改造工作,出台棚户区改造相关政策文件,制定棚户区改造范围、标准。针对每个实施的棚改项目,召开专题会议,研究解决征迁过程中的实际问题和困难,实施“和谐征迁”,安排部署棚户区改造工作,建立征地拆迁的专项考核制度,对所有棚户区改造项目倒排工期,严格按照时间节点要求推进棚户区改造工作。加强城镇住房保障实施机构和管理机构建设,在组织领导、政策措施、经费安排上要向棚户区及老旧小区改造建设项目倾斜。
金寨县各相关部门要密切配合,加强工作衔接,并按照县政府的统一部署,完善各项措施,细化工作举措,承担相应责任。对工作不力、未能实现相关目标的,严肃考核问责。加强对规划执行情况的监督检查,建立健全规划定期评估机制,定期组织开展住房发展和住房保障规划实施评估,可在2023年底前开展本规划执行情况中期评估,全面分析检查住房规划的实施效果及各项政策措施落实情况,严格目标责任考核,确保《金寨县城镇住房发展“十四五”规划》有效实施。
5.2 完善投资机制
财政部门要从资金上给予保障性住房建设大力支持,每年按照保障性住房建设年度实施计划,合理安排保障性住房建设专项资金,专项用于保障性住房建设。同时要积极落实规定的资金渠道,确保各项资金落实到位。一是积极争取中央专项补助资金;二是争取安徽相关资金支持与补助;三是县政府要安排土地出让净收益的10%和住房公积金增值收益提取贷款风险准备金和管理费用后的全部用于保障性住房建设;四是鼓励社会资金参与保障性住房及政策性住房建设;五是积极引导社会资金投入城市棚户区改适和拆迁安置房建设,支持有实力的房地产开发企业参与棚户区改造和拆迁安置房建设,涉及棚户区改造的企业也要积极筹集资金。
5.3 健全政策体系
在现有法律、法规基础上,制定出台符合金寨县房地产税收、住房保障、住房租赁、住房销售等方面的规定办法与方案,完善金寨县地方政策,提高法制化水平。同时,进一步规范金寨县中介行业管理,出台关于中介行业管理的指导意见。出台相关政策措施前,充分做好风险评估及工作预案。政策出台后,进一步加强政策宣传解读,确保制定的相关规定办法和政策能够顺利贯彻落实。
5.4 加强市场调控
进一步完善金寨县商品住房销售管理规定和制度建设,从制度上规范房地产市场。继续加大对各类违法违规行为的处罚力度,坚决打击房地产违法违规与扰乱市场的行为。完善房地产市场监测体系,健全网上舆情监测机制,及时通过政务网站及新媒体澄清涉及房地产市场的各类不实传言,回应社会关注热点,依法依规处置网络媒体恶意炒作渲染房价涨跌、散布虚假信息等行为,合理引导居民自住需求,抑制投机投资住房需求,树立正确的住房消费观念。加强年度住房调查,定期发布住房公告,规范房地产信息披露,引导居民进行理性住房消费。完善房地产与金融信息共享机制,防范房地产金融风险。
5.5 保障土地供应
加强金寨县自然资源主管部门与住房城乡建设主管部门的沟通合作,加强统筹引导,进一步优化住房用地供应结构,科学编制年度住房供应计划,确保年度住房用地有效供应。各类住房建设用地必须符合国土空间规划,保障性住房的建设用地应予优先安排。同时结合城市更新行动,盘活存量土地资源,提高土地利用效率。
科学引导和规范农村集体经营性建设用地入市,稳妥推进土地流转,积极利用流转土地建设保障性住房。改进商品住房用地出让方式,合理确定住宅用地供应计划,控制好用地供应规模、布局和节奏,确保稳定有序供给。对在建商品房住宅项目,在不改变土地用途和容积率等必要规划条件的前提下,允许房地产开发企业对不适应市场需求的套型进行调整。