图4-2  “十三五”期间城镇人均住宅建筑面积变化

对计算数据取整，预测至2025年，金寨县城镇人均住房建筑面积为50㎡。

（3）住房开发总量预测

住房需求量综合考虑以下三个方面：人口增长所产生的住房需求、居民改善型住房需求、旧房拆迁所拉动的被动性住房需求。

1）人口增长所产生的住房需求

至2025年末金寨县城镇人口约18.66万人，2021至2025年，金寨县城镇人口增长约4.68万人，以人均住宅建筑面积50 m²作为目标值，则新增人口带来的住房需求约234万m²。

2）居民改善型住房需求

金寨县2020年城镇总人口13.98万人，人均住房面积为45 m²，按2025年城镇人均住房面积提高到50 m²计算，则未来居民改善住房条件需新建住房约70万m²。

3）旧房拆迁所拉动的被动性住房需求

计算方法:本地规划动拆迁量*动迁户选择购买新房的需求比例

综合考虑金寨县经济及政策等因素，结合金寨县现状的棚户区及城中村改造情况及目标，预测“十四五”期间全县规划总拆迁量约16542套，参照《金寨县黄林至火车站沿线棚户区改造项目（一期）[原金寨县209省道（黑冲至铁冲段）土地收储项目]房屋征收补偿方案（征求意见稿）》中提出“安置房设计为高层楼房，提供65 m²、80 m²、100 m²、120 m²左右4种回迁安置标准户型供被征收人选择。”因此，棚改安置房按每套100 m²计算，即“十四五”期间，全县住宅改造带来的刚性需求新增住宅面积165万m²左右。

4）住宅需求总量

根据分析预测数据，得出住宅需求总量Q=（1）+（2）+（3）=469万m²，取整则十四五期间住宅需求总量约为470万m²。

（4）建设用地供应预测

2016-2020年房地产土地购置面积持续增长。按照需求总量推算法计算，“十四五”期间，土地供应增长率逐渐回归理性，金寨县房地产土地供应将呈稳定趋势发展。

“十四五”期间，全县商品住房新增需求总量470万m²，按照容积率平均为1.7计算，并考虑去除5%的商品住房配套设施，计算出“十四五”期间全县商品住房土地供应总量为291公顷，合计为4365亩。

对计算结果取整，“十四五”期间，预测全县商品房住房土地供应总量为4365亩。

4.2 总体目标

要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，着力推动住房产业健康、稳定、持续发展。进一步健全和完善房地产政策法规体系，加大对市场的监管力度，规范交易市场秩序；进一步健全和完善住房保障体系，切实解决住房困难人口问题。引导住房建设适应城区发展的要求，符合城市设计以及住房建设标准的指引，基于居民需求提升居住环境及品质，提高居民幸福感。新增住房建设要大力推广装配式建筑。进一步强化执行节能强制标准和绿色建筑标准，实现住房保障低碳发展。落实新建住房项目周边配套设施“同步规划、同步建设、同步交付”要求，确保项目入住后的生活便利。

“十四五”期间，全县商品住房需求总面积469万平方米，平均每年供应约94万平方米；计划新增享受公租房保障户数为1200户，总户数为7646户，均采用实物配租的形式；计划对18个老旧小区项目，涉及到51个小区进行改造，改造面积共33.27万平方米，惠及居民3495户；计划棚户区改造项目新开工套数16542套，基本建成19242套。

4.3 规划策略

（1）改善住房供应体系，拓宽住房供应渠道

根据“多主体供给、多渠道保障，租购并举”的要求，鼓励各类主体投入住房保障供应中，积极鼓励社会力量投资建设保障性住房，以市场为主满足多层次需求，推动更多社会资本、民间资本融入住房的供给建设中。政府按规定给予税费减免等政策支持，利用适量增加建设用地、盘活存量用地、实施公共设施综合开发等多渠道建设筹集保障性住房房源。

1）多主体供应

多主体供应主要包含房地产开发企业住房租赁经营机构、县、乡镇政府（含经济开发区管委会）、人才住房专营机构等主体，另外，还可尝试支持社区股份合作公司与原村民合作，支持各类金融机构建设筹集人才住房等，具体情况如下表。

表4-3 多主体供应方式及建设筹集合作方式

2）多渠道保障

适量增加建设用地，在稳定控制，不再新增建设公共租赁住房的基础之上，根据预测所需商品住房土地供应量需求，增加建设用地投入，做好住房保障；盘活各类存量用地、住房等，推进社会存量住房租购，推进已批未建用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

3）租购并举

实物供应。通过合理安排市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比例，采取“租购并举”的保障形式，满足城市不同收入、不同行业，多人群住房需求。

表4-4  住房实物供应类型一览表

（2）完善住房保障方式，健全住房保障体系

1）完善住房保障方式

至“十四五”期末，金寨县以期形成公共租赁住房、棚户区改造和老旧小区改造的“一房两改”住房保障体系，全县享受公租房保障总户数7646户，新增享受公租房保障户数1200户。全县有序开展老旧小区改造。以完善老旧小区配套改造为着力点，提升物业服务质量，增强人民群众获得感和幸福感。

2）加大对符合条件新市民的住房保障力度

针对新市民住房需求，每年公租房供应总量中确定一定比例，定向供应符合条件的新市民。加大对金寨县新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员保障力度，重点保障环卫、公交、教育、卫生、基础科研、公共管理等公共服务行业，以及重点发展产业的青年职工、引入人才，重点解决阶段性住房困难。同时，根据全县财政承受能力，合理确定补贴条件，报经本级人民政府批准后，向社会公布实施，并及时进行动态调整。可设立最长保障期限，重在解决阶段性住房困难。住房保障主管部门要与用人单位精准对接，合理确定公租房供给数量、租金标准等。

3）加强住房保障队伍建设

为进一步加强住房保障工作，完善住房保障体系，强化住房保障队伍建设，依托现有的县住建局住房保障科，增加人员力量，成立金寨县住房保障中心。强化物业管理队伍建设，提升物业管理中心力量。

4）合理引导住房消费

加大对自住和改善性住房需求的支持力度。以“促改善、稳消费”作为调控目标，加大土地、金融、税收等调控政策执行力度，加强对自住和改善性住房需求的支持，合理引导住房梯度消费。以实现住房市场健康发展为目标，建立健全住房市场调控长效机制，通过信贷、财税、价格、制度等政策措施，引导形成合理的住房市场预期和供需关系。到“十四五”末，基本形成“存量市场与增量市场协调发展”、“买卖市场与租赁市场有机结合”的多层次住房供应体系，推动实现城镇居民住有所居目标。

（3）制定住房建设标准，完善市场监管体系

1）优化规划标准

金寨县住房发展应注重提高居住环境质量、调整住房的布局结构，完善社区文化康乐服务设施，依托自然本底，建设环境宜居的住区；新区建设与旧区改造相结合，合理布局、集中开发、形成规模，做到规划一片、建设一片、完善一片。在发展新城、新区住宅建设的同时，加强交通、教育、医疗等公共配套设施建设，提高新城、新区宜居程度，督促市政基础配套实施的同步建设，进一步引导住房需求与城市规划导向相一致。

2）提高建设标准

金寨县住宅建设应严格执行国家有关标准，落实节能、节地、节水、节材和安全生产的有关规定，积极采用成熟、先进、适用的新材料、新技术、新设备。大力发展节约型居住区和节能省地型住宅，加快推进绿色建筑发展，整体10万平方米以上住宅小区（不含单体2000平方米以下的配套建筑）应当按照国家、安徽省关于绿色建筑评价标准要求进行建设。

3）加强监管力度

完善商品住房预售制度。严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，建立商品住房预售许可绿色通道。强化商品住房预售方案管理，加快完善商品住房预售资金监管制度，实行商品住房预售合同网上备案管理制度。

（4）优化住房空间布局，完善住宅用地供应

1）加强住宅用地供应

金寨县相关部门应定期向社会公开住宅用地年度供应计划、三年滚动计划和中期规划，并且积极争取市级新增土地计划指标向金寨县倾斜，落实与《金寨县国土空间总体规划（2020-2035年）》中确定的低方案城镇开发边界规模（133.29平方公里）、高方案城镇开发边界规模（140.1平方公里）的建设用地供应衔接。土地供应优先满足住宅用地需要，保障性住房用地做到应保尽保。严格控制并逐步减少中心城区生产性用地和房地产住宅项目用地供应，新增的住宅项目要进一步优化户型，控制居住人口密度。同时，完善住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，科学确定住房建设用地供应的结构和时序。根据房地产市场、土地市场运行状况，适时采用“限房价、竞地价”、“限地价、限房价、竞配建”等方式出让土地，稳定土地价格。

2）住房空间布局模式

保障性住房应采取“大分散、小集中”的布局模式，倡导与普通商品住房配套建设，并应与城市更新、棚户区改造、老旧小区改造等项目结合，新建与存量利用并重，实现保障性住房布局的空间相对均衡，并有利于促进社会融合。保障性住房应注重与各类配套公共服务设施和市政交通基础设施同步规划、同步建设和同期投入使用。

3）住房发展指引

“十四五”期间，金寨县新增商品住房供应主要结合各个片区人口、产业发展进行安排，坚持区域住房发展合理布局，根据城市建设发展方向，合理疏导中心城区过于集中的人口和建筑密度向新城转移，改善中心城区人居环境；在发展新城、新区住宅建设的同时，加强交通、教育、医疗等公共配套设施建设，提高新城、新区宜居程度，进一步引导住房需求与城市规划导向相一致。

（5）提升居住环境品质，打造生态宜居社区

1）高要求服务社区

继续提升金寨县社区服务水平，加强社区环境卫生清洁力度，倡导绿色环保、文明和谐的生活方式；加强社区文化建设，规范文化团体组织，以实现和谐社区为目标，建设社会各阶层混居型社区，注重居住区基础设施和公共服务设施的配套建设，进一步加强社区公共服务体系建设，维护社区安宁的生活秩序，营造优美的社区环境，提升社区质量和品质，加快推进和谐社区的建设。

2）高质量规划建设住宅

全面提高居住品质，建设功能完备、配套齐全、方便安全、拥有智能化、现代化的设施条件，全面实现“以人为本”的居住理念；居住区规划设计水平体现不同区域风格特点、处理好人与环境、建筑与环境的关系。户型设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性，应在社交、功能、私人空间上有效分隔。同时，大力推广绿色建筑和装配式建筑。紧密结合金寨转型发展目标，加强绿色建筑和全装修住宅的宣传力度，鼓励企业在新建住宅中大力推广绿色建筑和全装修住宅，积极探索住宅产业化工作。积极推广装配式混凝土建筑，鼓励房地产开发企业提高装配式建筑在商品住房项目中的比例，政府投资新建的公共租赁住房、棚户区改造安置房项目，符合装配式建造技术条件和要求的，将全部采用装配式建筑。

3）重点推进棚户区、老旧小区改造

按照“政府主导、市场运作、以人为本、全面改造、统筹规划、分步实施”的原则，落实各级棚户区改造责任，深入细致做好群众宣传工作，加快推进城镇棚户区改造，基本解决棚户区居民住房困难问题。同时，棚户区安置房要全面执行绿色建筑标准，走绿色、循环、低碳的科学发展轨道，促进经济社会全面、协调、可持续发展。根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《安徽省人民政府办公厅关于印发全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》（皖政办〔2020〕21号）、《安徽省城镇老旧小区改造技术导则（2020修订版）》文件要求，因地制宜界定金寨县老旧小区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。按照基本型、完善型和提升型三种改造类型。重点对小区基础设施、房屋整修、公共设施、安防消防、建筑节能、“适老化”和有条件的小区加装电梯等内容。推进成片改造，科学有序实施，适应老旧小区居民生活要求，提升居民的居住品质。争取对2010年前安置区提升改造，提高居民幸福感。

4）健全物业管理体系，提高物业服务能力

扩大物业管理服务的覆盖面。在推行新建住宅小区普及物业管理服务的基础上，进一步推行机关、企事业单位物业管理的市场化、社会化改革，积极推进老旧小区的整治改造及物业管理落实工作，促进社会和谐发展。建立物业服务“质价相符”的定价机制和价格调整机制。住房城乡建设部门会同发改部门研究制定质价相符的物业服务收费指导价格体系，按照政府指导价和市场调节价相结合的原则，明确服务项目和等级，实行“按质论价”，确保证物业服务行业的健康发展。

五、       保障措施

为保障全县“十四五”时期城镇住房保障和建设事业有序发展，落实本规划的发展目标和年度任务，需要建立健全“十四五”规划实施的组织领导、工作推进机制以及责任追究等机制，将各项保障措施落到实处，推动住房城乡建设事业持续健康发展。

5.1 强化组织领导

建立政府负总责、抓落实的领导机制和工作机制，加强部门分工协作，健全信息沟通和共享机制，进一步形成工作合力。金寨县委、县政府应继续把改善群众居住环境和实现城镇低收入人群“住有所居”这一目标作为事关经济发展和社会和谐稳定的大事来抓，专门成立由县主要领导任组长的金寨县棚户区改造工作领导组，全面负责全县棚户区改造工作，出台棚户区改造相关政策文件，制定棚户区改造范围、标准。针对每个实施的棚改项目，召开专题会议，研究解决征迁过程中的实际问题和困难，实施“和谐征迁”，安排部署棚户区改造工作，建立征地拆迁的专项考核制度，对所有棚户区改造项目倒排工期，严格按照时间节点要求推进棚户区改造工作。加强城镇住房保障实施机构和管理机构建设，在组织领导、政策措施、经费安排上要向棚户区及老旧小区改造建设项目倾斜。

金寨县各相关部门要密切配合，加强工作衔接，并按照县政府的统一部署，完善各项措施，细化工作举措，承担相应责任。对工作不力、未能实现相关目标的，严肃考核问责。加强对规划执行情况的监督检查，建立健全规划定期评估机制，定期组织开展住房发展和住房保障规划实施评估，可在2023年底前开展本规划执行情况中期评估，全面分析检查住房规划的实施效果及各项政策措施落实情况，严格目标责任考核，确保《金寨县城镇住房发展“十四五”规划》有效实施。

5.2 完善投资机制

财政部门要从资金上给予保障性住房建设大力支持，每年按照保障性住房建设年度实施计划，合理安排保障性住房建设专项资金，专项用于保障性住房建设。同时要积极落实规定的资金渠道，确保各项资金落实到位。一是积极争取中央专项补助资金；二是争取安徽相关资金支持与补助；三是县政府要安排土地出让净收益的10%和住房公积金增值收益提取贷款风险准备金和管理费用后的全部用于保障性住房建设；四是鼓励社会资金参与保障性住房及政策性住房建设；五是积极引导社会资金投入城市棚户区改适和拆迁安置房建设，支持有实力的房地产开发企业参与棚户区改造和拆迁安置房建设，涉及棚户区改造的企业也要积极筹集资金。

5.3 健全政策体系

在现有法律、法规基础上，制定出台符合金寨县房地产税收、住房保障、住房租赁、住房销售等方面的规定办法与方案，完善金寨县地方政策，提高法制化水平。同时，进一步规范金寨县中介行业管理，出台关于中介行业管理的指导意见。出台相关政策措施前，充分做好风险评估及工作预案。政策出台后，进一步加强政策宣传解读，确保制定的相关规定办法和政策能够顺利贯彻落实。

5.4 加强市场调控

进一步完善金寨县商品住房销售管理规定和制度建设，从制度上规范房地产市场。继续加大对各类违法违规行为的处罚力度，坚决打击房地产违法违规与扰乱市场的行为。完善房地产市场监测体系，健全网上舆情监测机制，及时通过政务网站及新媒体澄清涉及房地产市场的各类不实传言，回应社会关注热点，依法依规处置网络媒体恶意炒作渲染房价涨跌、散布虚假信息等行为，合理引导居民自住需求，抑制投机投资住房需求，树立正确的住房消费观念。加强年度住房调查，定期发布住房公告，规范房地产信息披露，引导居民进行理性住房消费。完善房地产与金融信息共享机制，防范房地产金融风险。

5.5 保障土地供应

加强金寨县自然资源主管部门与住房城乡建设主管部门的沟通合作，加强统筹引导，进一步优化住房用地供应结构，科学编制年度住房供应计划，确保年度住房用地有效供应。各类住房建设用地必须符合国土空间规划，保障性住房的建设用地应予优先安排。同时结合城市更新行动，盘活存量土地资源，提高土地利用效率。

科学引导和规范农村集体经营性建设用地入市，稳妥推进土地流转，积极利用流转土地建设保障性住房。改进商品住房用地出让方式，合理确定住宅用地供应计划，控制好用地供应规模、布局和节奏，确保稳定有序供给。对在建商品房住宅项目，在不改变土地用途和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业对不适应市场需求的套型进行调整。