关于《金寨县人民政府办公室关于乡镇集镇规划区国有土地上群众自建房有关问题的处理意见》的解读

一、出台背景

2016年2月我县不动产登记中心成立，土地、房屋等不动产登记职能划转到县自然资源和规划局（原金寨县国土资源局），停止颁发房地产所有权证和土地使用权证，统一颁发房地一体的不动产权证。根据乡镇政府和群众要求，为解决乡镇集镇规划区内国有土地上群众自建房土地或建房手续不全，解决历史遗留问题，实现不动产登记发证，保护群众合法财产权，经县政府研究决定，印发了《关于乡镇集镇规划区国有土地上群众自建房有关问题的处理意见》（金政办〔2018〕4号）。

二、适用范围

金政办〔2018〕4号文件适用于金寨县乡镇政府所在地小集镇规划区范围内群众在国有土地上的群众自建房问题处理，不包括乡镇集镇规划区外的农村小街、居民点等群众利用集体土地建房。

三、问题类型

（一）政府出让土地给群众自建房。

1、没有办理土地登记的；

2、超出出让土地界线占用国有土地建房的；

3、出让土地上房屋已建成，没有办理规划、施工、消防审批手续的；

4、房屋建成后没有做竣工验收的；

5、土地出让合同没有约定容积率等指标的。

（二）乡镇政府安排国有土地给群众自建房。

  因集镇建设需要，乡镇政府转让房基、征地拆迁安置房基、街道拓宽同意群众占用国有土地建房，没有办理土地、规划、建设审批手续，且乡镇政府承诺给予办理相关审批手续的。

（三）开发企业转让出让土地给群众自建房。

1、开发企业转让出让国有土地给群众自建房，没有办理土地、规划、施工审批手续的；

2、对符合规划、超出出让土地界线擅自占用国有土地建房的；

3、符合规划，超占出让土地界线，占用集体土地建房的；

4、土地手续齐全，房屋建设未办理规划、施工、竣工验收的。

四、处理原则

（一）坚持实事求是原则。每宗地及建房都要进行调查、公示，充分听取群众意见，做到没有矛盾纠纷，实事求是。

（二）坚持合法性原则。对超占土地，规划、建房手续不齐等，该处罚的依法处罚到位，该补充完善手续的按要求补齐材料，经过集体会审方式审批，不因处理历史遗留问题变相将非法问题合法化。

（三）坚持乡镇政府为主原则。一切问题的调查、公示、处理，以乡镇政府为主，县直相关业务主管部门给予指导、支持和配合，对群众自建房是否符合规划、建房时间、建房是否买卖、是否因乡镇统一规划而导致超容积率等问题均由乡镇政府签署意见，明确认定。

（四）快速办理原则。县政府规定对问题处理和手续审批采取集体会审方式，一张申请和审批表，各单位会签盖章，精简材料和环节，提高办事效率。

五、问题处理

（一）超占土地问题。无论是什么原因超占国有土地或集体土地都属违法占地，都需按《土地管理法》规定予以处罚。

（二）建房时间问题。文件明确在2013年7月31日前擅自建房，免于处罚，对之后擅自建房或2013年7月31日之前建房买卖的按违法建设予以处罚；属于2013年7月31日后擅自建房依法处罚，其原因是《金寨县规划委员会2015年第八次会议纪要》（金规委〔2015〕8号）早有明确规定。

（三）房屋安全质量问题。由于建房未进行竣工验收，又无法补齐施工等手续，考虑登记的房屋必须质量合格，安全无隐患，所以要求权利人委托具有安全质量评估资质的社会鉴定机构，对已建成房屋评估认定，安全质量合格的给予登记发证，危房则不给予登记发证。

（四）建房超容积率问题。对出让土地出让合同有约定容积率的，按约定容积率核定，擅自超容积率按规定处罚，属政府统一规划要求群众超容积率建房的免于处罚，对出让合同或政府安排土地建房时未作容积率约定的，建房面积不核算超容积率问题。

六、相关要求

（一）金政办〔2018〕4号文件继续执行。金政办〔2018〕4号文件要求，补办土地、规划、建房审批手续在2018年10月底之前完成，由于乡镇集镇规划区国有土地上群自众建房情况复杂，问题处理难度大，难以快速处理到位。2020年12月县政府批准集镇规划区内群众自建房问题处理工作纳入常态化办理，金政办〔2018〕4号文件继续执行。

 （二）加强监管。此文下发之时起，乡镇集镇规划区内无论是单位项目建设，还是个人建房都必须先批准后实施，并要求乡镇和相关职能部门加强监管。

2018年2月12日

解读部门：金寨县国土资源局

解读科室：不动产登记中心

联系电话：7067007